Tu kvůli rostoucím úrokovým sazbám, tu kvůli klesající poptávce, tu kvůli mnoha dalším aspektům. Jsme svědky toho, že oblasti jako třeba rezidence, jež táhly realitní trh v pandemických letech, ochlazují. Nesmíme ale zapomínat, že jejich nespornou výhodou stále je, že je jich málo. Prodeje bytů v Praze sice spadly, ale o to výrazněji rostou jejich pronájmy.
To se může dít jen v případě, že na trhu dlouhodobě není dostatek volného prostoru. Z tohoto úhlu pohledu nezáleží na tom, jestli se bavíme o bytech, nebo průmyslových halách. Na trhu je obojí vzácné. S tím, jak rostou náklady na financování, stoupá i tlak na rychlejší návratnost investice, tedy jinými slovy na to, aby cena nemovitostí klesla. Dříve výnosy nemovitostí klesaly a jejich cena rostla. Nyní vidíme, že se situace na realitním trhu mění.
A jsou dvě cesty, jak na to reagovat – buď snížíte náklady, nebo zvýšíte nájmy. Protože náklady zatím snižovat příliš nelze, jedinou odpovědí je velký tlak na růst nájmů napříč Evropou. Jak u nových projektů, tak v rámci prodlužování nájemních smluv, obsazením stávajících prostor novými nájemci nebo díky inflačním doložkám ve smlouvách.
Navíc – například na portfoliu Accolade fondu – vidíme, že se nájemci ve svých byznysech zatím drží velice dobře, nikdo neodchází a drtivá většina nájmů je zaplacená. Právě s ohledem na tento dosavadní vývoj proto mohu za oblast průmyslových, výrobních a logistických center říct, že poptávka po nich je stabilní. Klíčové karty držíme v rukou, neboť tady se již bavíme o tom, kdo je váš nájemce a jak je schopný tento nový standard na trhu akceptovat.
Nezapomeňme také, že pandemie urychlila změnu ve spotřebitelském chování evropské populace. Ta je teď zvyklá v daleko větší míře nakupovat online, což logicky ještě zvětšilo hlad po halách ze strany logistických a e-commerce firem. A vzhledem k nejistotě ohledně funkčnosti zásobovacího řetězce a lhůt dodání zboží z jiných kontinentů se zvyšuje i podíl skladových zásob, tedy je potřeba více hal. A to nejen v oblasti e-commerce, ale i ve výrobě, kdy nikdo nechce přerušit provoz kvůli nedostatku součástek a dalších vstupů.
Všichni chtějí mít dostatek zboží, náhradních dílů, potravin, aby mohli spotřebitele zásobovat. Jistota tak pomalu vytlačuje více než padesát let budovaný model just in time, který byl postaven právě na extrémní efektivitě, funkčnosti zásobovacího řetězce a nízkém počtu skladových zásob.
Dalším výrazným zdrojem poptávky po halách je pak tradiční retail, kdy pozorujeme odpověď velkých maloobchodních značek a řetězců na svou online konkurenci. Chtějí také perfektně zvládnout logistiku a z online prodejů si ukrojit maximum.
V posledních letech zesílil tlak na soběstačnost Evropy a další snižování uhlíkové stopy. Jsou to do jisté míry nesouvisející trendy, jež vedou ke stejnému výsledku. Přiblížit výrobu a zboží koncovým odběratelům, nebýt závislý na cizích státech a u toho snižovat tvorbu oxidu uhličitého. K čemu tento nearshoring a friendshoring vede? K poptávce po prostoru pro podnikání, k poptávce po halách a k poptávce po pracovní síle pro evropský průmysl a v Evropě vyráběných produktech.
Na trhu dnes převládá opatrnost v odhadech, co přesně nás v nadcházejícím roce čeká. Přesto si dovolím zmínit, že v rámci komerčních nemovitostí jsou parky s nájemci z oblasti průmyslu, logistiky a e-commerce těmi šťastnějšími i díky tomu, že míra neobsazenosti hal v Evropě je historicky velmi nízká. V Česku se dostala dokonce pod jedno procento. Trh tak může tlačit na růst nájmů a tím držet investiční hodnotu komerčních nemovitostí.
Milan Kratina, CEO Accolade
•
