Investice do vědění nesou ten nejvyšší úrok. Tak zní slavný výrok připisovaný Benjaminu Franklinovi, jednomu ze zakladatelů Spojených států amerických. Ačkoli jako politik a vědec sázel především na nabyté znalosti, dá se jeho myšlenka interpretovat i trochu jinak – kdo něco ví, může své jmění zhodnocovat s vysokou mírou úspěchu.
A Franklin věděl plno věcí; ostatně jako úspěšný podnikatel předal už ve svých 42 letech fungující tiskárenský byznys, čímž si zajistil roční výnosy, které mu stačily k pohodlnému životu, k bádání a tvorbě.
„Vědět víc“ anebo „Je dobré vědět“ jsou navíc historická motta týdeníku Euro, který pro tuto speciální přílohu Reality, finance a investice oslovil řadu osobností a profesionálů s týmiž otázkami, jak a kam doporučují v jistých segmentech vkládat peníze. Kam je dobré investovat, proč i jak.
Rezidenční nemovitosti
V oblasti bydlení se dějí věci neustále. Podle nejnovějšího rankingu Deloitte Real Index, o němž píšeme důkladněji na následujících stránkách, začaly po čtyřech čtvrtletích (mírnějších) poklesů opět růst ceny bytů. Nejvýrazněji je tomu podle dat z katastrálních úřadů za poslední kvartál roku 2023 v Královéhradeckém kraji, kde ceny v mezidobí vzrostly o 16,4 procenta, dále pak v Plzeňském kraji o osm procent. Vzestup cen v zemi činil v průměru 6,9 procenta a průměrná cena za metr čtvereční je 95 500 korun.
Nejhlouběji do kapsy je nutné – tradičně a nebude tomu jinak – sáhnout v metropoli, cena za metr vzrostla v průměru na 121 700 korun, v centru města atakují ceny až dvousetisícovou metu. Jaké investiční příležitosti tedy nabízejí rezidenční nemovitosti v Praze či jinde?
„Myslím, že momentálně je nejzajímavější cílit na standardní nové kancelářské budovy na výborných místech, které díky nízké poptávce nabízejí možnost velmi zajímavého zhodnocení. Jak říkám, tento trh ještě není stabilizovaný a nezohledňuje všechny aspekty nové tržní reality,“ říká Vladan Kubovec, portfolio manažer fondu Conseq realitní.
„Na investici do nemovitostí musíme vždy pohlížet ze dvou úhlů: jde o roční yield (poměr výnosu z pronájmu minus provozní náklady ku celkové investici) a pak předpokládaný růst hodnoty nemovitosti v čase. Po dvou slabších letech nyní trh nemovitostí silně ožívá a díky snižujícím se úrokovým sazbám se zvyšuje i výnos z investic, protože rezidenční nájmy v posledních dvou třech letech naopak silně rostly, přibližně o 30 procent,“ řekl týdeníku Euro expert na reality Štěpán Gjurič, majitel realitní kanceláře Re/max Horizont na Praze 9.
Dle něj v metropoli zároveň silně ožil trh s byty na krátkodobé ubytování typu Airbnb, kde je návratnost v porovnání s dlouhodobým pronájmem výrazně vyšší. Otázkou prý zůstává, jak to bude s tímto byznysem v následujících letech, neboť tlaky na jeho regulaci jsou hodně silné.
Kam konkrétněji by nyní doporučoval investovat, nač cílit a proč? „Pokud hledám investici do rezidenční nemovitosti za účelem maximalizace výnosu z pronájmu, dlouhodobě nejlépe vychází malometrážní byty 1+kk či malá 2+kk, třeba do 45 metrů čtverečních. Trendem do budoucna budou velmi pravděpodobně stále menší a menší byty, tak, jak se bude uvolňovat legislativa pro jejich výstavbu. Zajímavá by mohla být v tomto směru rovněž investice do takzvaného co-living projektu, složeného z mikrobytů a z velkých společných prostor pro všechny majitele jednotek v domě,“ nastiňuje možný trend Gjurič.
„A pokud bych solidní výnos z pronájmu chtěl posílit ještě o složku výraznějšího růstu cen v čase, hledal bych lokality ve Středočeském kraji, kde se v budoucnu dá očekávat výrazně zlepšená dostupnost do centra Prahy. Příkladem může být třeba Brandýs nad Labem, kde se plánuje i tramvajové spojení s hlavním městem, či Kladno – tam již dokonce výstavba nového vlakového spojení do centra Prahy začala,“ doplňuje své tipy zkušený makléř z Re/maxu.
Když se ostatně podíváme do cenové mapy, střední Čechy jsou již nyní třetí nejdražší oblastí v celé republice podle Deloitte Real Indexu Q4 2023: po Praze a Brně s okolím. Cena za metr čtvereční bytového objektu činí přibližně 80 tisíc korun.
Kam by investoval Tomáš Cverna, analytik společnosti XTB? „Věřím, že lze stále najít zajímavé příležitosti v klasických rezidenčních nemovitostech, převážně pak v bytech. A to ať na vlastní bydlení, nebo investici. Česká národní banka sice snižuje úrokové sazby, avšak do úroků na hypotékách se to příliš nepropisuje. Důvodem je nárůst tržních sazeb, IRS. Tímto vlivem se na trh dostává omezené množství peněz, což drží ceny na relativně přijatelných úrovních. Myslím si, že tržní sazby na vyšších úrovních můžeme očekávat i v následujících měsících, je tedy ideální doba pro hypotéku s kratší fixací. Očekávám, že za tři roky, kdy by skončila krátkodobá fixace dnes sjednané hypotéky, bude situace pro spotřebitele přijatelnější a hypotéku bude snadné refinancovat,“ míní Cverna.
Komerční nemovitosti
Reality samozřejmě nejsou jen byty či rodinné domy. Vhodným segmentem pro investice jsou také nemovitosti komerční. „Rozhodně nejzajímavější transakcí poslední doby byl prodej obchodního centra Atrium v Praze 4 (český nemovitostní fond Trigea ze skupiny Partners koupil majitele Arkád Pankrác, společnost Atrium Pankrác – pozn. red.), kdy se jedná za poslední dobu o jedinou takto zajímavou a významnou transakci. Zajímavá je zejména z pohledu objemu a toho, že se jedná opět o akvizici českého kapitálu. Toto jen potvrdilo jeho naprostou dominanci na současném trhu, kdy i takto složité transakce, a to jak z pohledu akvizičního a fundrisingového procesu, tak následně z pohledu komplikované správy, je schopen dokončit i ne úplně tradiční účastník nemovitostního trhu,“ hodnotí dění na trhu komerčních realit Vladan Kubovec, portfolio manažer fondu Conseq realitní.
Tomuto odvětví nemovitostí však podle něj momentálně vládne velká stagnace. Trh se oproti předchozímu roku propadl až o 60 procent při porovnání objemu transakcí. „A to ještě pouze díky českému kapitálu, který částečně nahradil zahraniční kapitál, jenž se na investorské straně z českého trhu takřka úplně vytratil… Rozdíl ještě panuje i výrazně mezi jednotlivými segmenty, kdy trh s administrativními budovami se zastavil téměř úplně, živý je naopak trh s retailovými budovami a částečně s průmyslovými,“ připomíná manažer z Consequ, tedy z fondu, který je vlastně dlouhodobým retailovým nemovitostním nástrojem, jenž programově umožňuje spoluinvestovat do nemovitostí velkého objemu, a participovat tak na jejich výnosech.
Kam by Kubovec nyní doporučoval investovat? „Myslím, že momentálně je nejzajímavější cílit na standardní nové kancelářské budovy na výborných místech, které díky nízké poptávce nabízejí možnost velmi zajímavého zhodnocení. Jak říkám, tento trh ještě není stabilizovaný a nezohledňuje všechny aspekty nové tržní reality. Je třeba proto pečlivě vybírat a nekupovat za každou cenu. Záměrem je využít případný propad ceny oproti předchozím obdobím,“ radí. Ale má ještě několik odlišných tipů: „Dalším zajímavým cílem mohou být rozvojové nemovitosti nebo brownfieldy. Ty nabízejí momentálně již velmi zajímavé přecenění.“
Industriální nemovitosti
Od brownfieldů je blízko k průmyslovým nemovitostem, továrnám, provozům či výrobním pozemkům. Co se v této oblasti děje? „Hlavním specifikem současného trendu je především to, že naprostá většina nabídek je z oblasti automotive. To je samozřejmě dáno tím, že automobilový průmysl v našem regionu dominuje, ovšem je to bohužel také zhoršenou kondicí i výhledem tohoto odvětví obecně. O to více obezřetnější musíme být při výběru a zejména při analýze budoucího nájemce,“ řekl týdeníku Euro k tomuto významnému segmentu Jan Kos, ředitel akvizic fondu Jet Industrial Lease (JIL).
Jaké investiční šance se nabízejí v oblasti průmyslových nemovitostí? „Na trhu se v poslední době čím dál více objevují příležitosti v modelu sale & lease back, na který se náš realitní fond zaměřuje. Hlavními důvody jsou nejen zvýšení povědomí o této možnosti, ale také větší opatrnost bank při poskytování úvěrového financování, a tedy zhoršený přístup firem k finančním zdrojům. To souvisí i s aktuálně horší makroekonomickou situací na trhu. Ovšem právě díky tomu se nyní objevují zajímavé příležitosti – jen je velice důležité si dobře prověřit budoucího nájemce včetně potenciálu celého jeho odvětví,“ líčí ředitel.
Dle Kose z JIL lze v současné době zajímavé příležitosti s dlouhodobým nájemcem pořídit při investičním yieldu kolem osmi až devíti procent, což znamená v kombinaci s vhodným bankovním financováním výnos IRR i na úrovni 12 až 14 procent.
Kam přesně by investorům doporučil vložit peníze? „V případě nemovitostí bych se určitě zaměřil na portfolia s delšími nájemními smlouvami, vhodným poměrem financování vlastních a cizích zdrojů a taktéž musím zmínit valuace – při jakých yieldech mají fondy jednotlivé nemovitosti naceněny. A samozřejmě se nesmí opomenout diverzifikace: nezaměřovat se jen na jeden fond či obor, ale rozložit investice do více sektorů,“ radí Kos.
A další možnosti investic
Přesně na takovou šíři „stojných noh“ sází nový fond kvalifikovaných investorů Naše Česko, který loni v září rozjela J&T Banka. Spoléhá na pestřejší portfolio čtyř složek (private equity investice, venture capital, veřejně obchodovaný kapitál a nemovitosti). „Všechny čtyři složky jsou přibližně stejně velké, každá tedy v portfoliu zaujímá přibližně čtvrtinový podíl. Nemusí tomu ale tak být vždy. Pokud se naskytne na trhu zajímavá příležitost, může některá složka v portfoliu po určitou dobu převážit,“ uvedl již před časem Martin Cakl, manažer fondu.
Jednu ze složek tedy tvoří i nemovitosti. Jak si u nich Naše Česko vybírá? „U nemovitostí fond investuje buď do firem, které se zaměřují na development, pronájem či prodej, a to bez sektorového omezení, nebo jsme otevřeni i nepřímým investicím, které může řídit vybraný partner. Do portfolia se tak můžou dostat logistická či obchodní centra, výrobní haly nebo kanceláře, nebráníme se ani investicím do bydlení. I to patří k životu v Česku, kde lidé musejí někde bydlet a nakupovat a firmy zase potřebují prostory pro své podnikání. Bez toho by ekonomika nemohla fungovat, a proto tvoří nemovitosti nedílnou součást,“ líčí Cakl z J&T Investiční společnosti, podle něhož už má fond výrazné investice do real estates za sebou.
Pakliže by snad někdo hledal opravdu neotřelé investiční možnosti, může se vrátit i k prvnímu letošnímu „investorskému“ vydání týdeníku Euro. To totiž na mnoha stranách ukázalo, jaký potenciál ke zhodnocení mají vedle domů, akcií, dluhopisů či zlata i herní kartičky, antikvární knihy, luxusní kabelky, kultovní komiksy, internetové domény s koncovkou .ai, archivní vína či whisky, limitované edice tenisek, anebo dokonce dinosauří fosílie. A umění, samozřejmě!
Do jedinečné krásy, která přetrvá, investují znalci po staletí. Co se teď v tomto směru nabízí dnešním českým investorům? „Aukční domy a galerie nabízejí v tuzemsku široké spektrum uměleckých předmětů, nejčastěji od 19. století až po současné umění. Každá kategorie má svá specifika a své ikonické autory… Všeobecně ale platí, že čím je umělecký předmět starší, tím je jeho hodnota stabilnější a naopak,“ sdělil týdeníku Euro Matyáš Kodl z Galerie Kodl.
Jaké byly či jsou nejzajímavější příklady z Kodlovy aukční praxe? „Včetně online aukcí nám projde aukčním domem ročně přes tisíc položek; v každé aukci je vždy pár položek, které nás překvapí vysoko dosaženou cenou, ale zároveň i jiné, které se prodají za velmi atraktivní ceny. Je tedy těžké zmínit jen několik příkladů. Jeden za všechny může být doposud nejdražší obraz vydražený v Česku, Staropražský motiv od Bohumila Kubišty. Ten jsme před dvěma lety vydražili v sálové aukci za necelých 124 milionů korun. Čímž padla ještě před několika lety nedosažitelná stamilionová hranice. Dražba této položky v sobě měla vše, co aukční prodej může nabídnout – silné emoce, dražební bitvu a příjemný pocit vítězství.“
•
