Nemovitosti. V historii samostatné České republiky neexistuje oblíbenější investiční nástroj. Byty, domy, pozemky, v pandemických letech také chaty a chalupy. Češi pojali nemovitosti jako stabilní investiční nástroj, který kromě možnosti vlastního bydlení či rekreace nabízí i slušné zhodnocení. Pro spoustu z nás fungovaly nemovitosti jako jakási pojistka proti znehodnocení naspořených peněz inflací.
Všechny tyto předpoklady však byly založeny na trvalém a dlouhodobém růstu cen realit. Jenže ruská agrese na Ukrajině, dramatický nárůst cen všeho a bezprecedentně vysoká i dlouhá inflace změnila řadu zavedených pravidel a pořádků. Mimo jiné se zastavil růst cen nemovitostí, v některých případech začalo docházet i k jejich poklesu, zejména pak u bytů. Dokazují to výsledky Deloitte Real Indexu, podle nichž ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 klesla – na mezičtvrtletní úrovni – průměrná cena prodaných bytů o dvě procenta na 93,3 tisíce korun za metr čtvereční plochy bytu.
Osm let růstu…
Real Index sestavuje každé čtvrtletí poradenská společnost Deloitte ve spolupráci s projektem CenovaMapa.org. Analyzované údaje se týkají prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí a vycházejí z cen zapsaných v kupních smlouvách. Kvůli možnosti srovnání se zaměřuje na krajská města, v případě Středočeského kraje vychází z realizovaných transakcí v Benešově, Berouně, Kladně, Mladé Boleslavi a obcích v okresech Praha-východ a Praha-západ.
Foto: Shutterstock
Samozřejmě, že výsledky Real Indexu nelze považovat za stoprocentní obraz dění na trhu, ale data jsou natolik podrobná, dlouhodobá a sestavovaná totožnou metodikou, že jasně popisují trend. Mimochodem, v Praze a krajských městech ve čtvrtém kvartálu loňského roku změnilo majitele zhruba pět a půl tisíce bytů, což je o zhruba dvě tisícovky méně než rok předtím. Tato čísla potvrzují stav, který je cítit z nabídek realitních kanceláří či inzerátů na realitních serverech.
Faktem je, že za posledních osm let, kdy Deloitte sleduje data o cenách bytových transakcí, stouply ceny vícenásobně. Jako každý jiný index, tak i Real Index startuje na hodnotě 100, což je průměrná realizovaná prodejní cena v roce 2014. Až na dvě čtvrtletí, kdy šlo o jednorázové výkyvy, od té doby stoupaly ceny bytů pravidelně a trvale. Vrcholu index dosáhl ve třetím čtvrtletí roku 2022, kdy vystoupal na hodnotu 250, tedy nárůst průměrné ceny o 150 procent.
…a první pokles
Současná hodnota 244 značí mírný propad realizovaných cen na úrovni celého Česka, detailní pohled ukáže, že stejně jako v minulých letech ho určuje vývoj v Praze. V metropoli se totiž v posledním kvartále roku 2022 uskutečnilo 62 procent všech prodejů bytů, které index sleduje. Tudíž pokles průměrné pražské ceny o 2,4 procenta předurčuje vývoj celého indexu. Nejvíce klesly ceny ve třetím pražském obvodě (téměř o 12 procent), naopak centrum metropole (Praha 1 a Praha 2) na mezikvartálním srovnání podražilo.
Z hlediska celé republiky byty na konci loňského roku nejvíc zdražily v Liberci (o více než 10 procent), kde zároveň byl realizován pátý největší počet transakcí. Naopak největší propad z krajských měst vykázal Hradec Králové a Ústí nad Labem (téměř 10 procent minus). Za pozornost stojí mírný, ale trvalý nárůst cen v jihomoravské metropoli. S průměrnou cenou 101 tisíc se Brno postupně přibližuje Praze (ještě před rokem byl brněnský průměr pod 90 tisíci) a výrazněji odskočilo městům ve Středočeském kraji.
Konzervativní jistota
Přesto, že se růst cen bytů zastavil, dává investice do realit i nadále smysl. Obzvlášť pokud má investor k dispozici peníze a nepůjčuje si na koupi v bance. Jednak lze současné cenové výkyvy považovat spíš za krátkodobý, přechodný jev, zadruhé lze v nabídce nabízených nemovitostí najít zajímavé byty, ale také domy, pozemky a čím dál cenově atraktivnější rekreační nemovitosti. Češi ve velkém za covidu-19 nakupovali chaty a chalupy a s odstupem pár měsíců či let zjistili, že na péči o rekreační obydlí nemají dostatek času. Navíc ne každý chce opakovaně jezdit na jedno totožné místo. To se projevilo v poklesu cen o více než 10 procent, často i třeba o čtvrtinu.
Jako vysoce konzervativní, a přitom finančně velmi atraktivní se jeví pozemky pro stavbu domů. Jen je nutné při výběru podrobit lokaci a její okolí důkladnému průzkumu, je potřeba zvážit faktory, které mají dlouhodobý horizont, kupříkladu výstavba obchvatů měst, budování nových silnic, dálnic a další dopravní infrastruktury či připravované změny územních plánů obcí.
Mimochodem, stavební pozemky považují nejbohatší Češi a Slováci za druhou nejzajímavější investici současnosti. Jak ukázal nejnovější výzkum J&T Wealth Report, v rámci kterého banka vyzpovídává české a slovenské dolarové milionáře, investují bohatí našinci zejména do akcií zahraničních firem, stavebních pozemků a sběratelských aktiv. Rezidenční nemovitosti v rozhodování o atraktivitě investic spadly až na šesté místo, mimo jiné za zemědělskou půdu.
•
