Realitní bublina – pojem, který je s českým trhem spojen minimálně od roku 2019, kdy poprvé cena metru čtverečního v Praze přesáhla tehdy těžko představitelných sto tisíc korun. V průběhu covidu, kdy ekonomika prakticky zamrzla, očekávala veřejnost zvýšení dostupnosti vlastnického bydlení, ale jediným poklesem v rámci pandemie byl lokální efekt potlačení turistické poptávky, která vrhla dodatečné byty na trh nájemního bydlení, jež ve velkých městech místy dočasně zlevnilo. Hlasité diskuse na téma směřování cen nemovitostí proto přetrvaly dodnes.
Foto: Shutterstock
Zatímco zastánci hypotézy poklesu cen vycházejí nejen z poklesu poptávky a propadu hypotečního trhu, ale také ze zpráv z okolních evropských zemí a z dřívějších vyjádření ČNB, že nemovitosti jsou nadhodnocené až o 40 procent, odpůrci takových scénářů, převážně reprezentující developery, pak poukazují na vysoké stavební náklady a zdlouhavý povolovací proces, jenž znemožňuje stavět v potřebných objemech. Otázka, kde leží pravda, trápí nejen domácnosti, pro které se bydlení stalo nedostupným snem, ale i tvůrce monetární i fiskální politiky, neboť bydlení je společensky citlivé téma schopné zcela zničit křehký sociální smír.
Zlevnění
V první řadě je potřeba říct, že ceny nemovitostí již zlevnily. Data společnosti Deloitte ukazují, že jsou to paradoxně developerské projekty, které začaly cenovou dynamiku ztrácet, když ve druhém čtvrtletí 2022 byla průměrná obchodovaná cena na metr čtvereční asi 103 tisíc korun, zatímco na konci roku se v Česku obchodoval stejný prostor bytové plochy za 99,5 tisíce korun. Dále je nutné zohlednit všemožné akce, kterými se developeři snaží vyhnout pojmu sleva, parkovacím stáním zdarma počínaje a garancí nižší sazby konče. V tomto ohledu je zřejmé, že trh funguje.
Pokud monetární restrikce vyžaduje čas, aby se projevila, platí to nejen o cenách v supermarketech, ale také na trhu nemovitostí. Častým argumentem v diskusi o realitní bublině jsou pak také různé modely a indikátory. V případě vědecky naivního price-to-income indikátoru, který bere v úvahu cenu nemovitosti a mzdu, by pak při zohlednění ročního nominálního růstu mezd o 6,5 procenta cenová dostupnost nemovitostí optikou tohoto ukazatele, který ovšem funguje velmi izolovaně, vzrostla o více než deset procent.
Neobstojí ani tvrzení developerů, že na sníženou poptávku budou reagovat menší výstavbou. Každý, kdo chápe princip časové hodnoty peněz, utopených nákladů (zejména za pozemek) a dělení fixních a variabilních nákladů, ví, že nějaký kladný finanční tok mít firma musí, krátkodobě alespoň dost na to, aby pokryla fixní náklady, mezi které patří pronájmy prostor, splátky financování nebo mzdy. Kdo nestaví, neprodává, stále platí.
Situaci developerů nejlépe vystihuje další statistika z dílny Deloitte, rozdíl mezi deklarovanou ceníkovou a uskutečněnou cenou. V letech 2018 až 2021 činil asi jen 13 procent, nyní je o plných deset procent vyšší, což opět potvrzuje, že ačkoli prodejci o slevách neradi mluví, jsou nuceni k nim přistoupit. To se však na druhé straně projevuje i na počtu prodaných bytů. Zatímco prodeje projektů se drží na úrovni let 2017 až 2018, kdy se také uskutečnilo asi 10 600 transakcí, u starších nemovitostí je zjevný propad poptávky, dle dat meziročně o více než třetinu, na nejnižší hodnoty od počátku sledování v roce 2015. Je tedy aktuální situace jen hra, kdo je schopný vydržet déle? Ne tak docela. Proti momentálnímu útlumu silně vystupují jak některé krátkodobé, tak dlouhodobé trendy.
Cenový polštář
Primárním problémem byly a stále do značné míry jsou ceny stavebních materiálů. Materiálové vstupy zdražily jen v prvních devíti měsících roku 2022 o více než jedenáct procent, zatímco ceny stavebních děl jen o osm procent. Už touto snahou plně nepromítat růst cen vstupů si tedy developeři sáhli do marží. Dlouhodobým faktorem pak je demografie. Rostoucí střední délka života a počet domácností, urbanizace a suburbanizace, to vše zvyšuje lokální poptávku i při de facto stagnujícím či mírném populačním růstu. Výčet faktorů, které stimulují vysokou hladinu rezidenčních nemovitostí, by nebyl kompletní bez legislativních bariér. Nejde jen o povolovací proces, ale už o předchozí krok, o územní plány.
Ukázkovým příkladem je v tomto ohledu Brno, které má územní plán platný z roku 1994! Jak nemá růst cena pozemku, když jsou rozvojové plochy dle současných strategických dokumentů de facto vyčerpané? To je optimální prostředí pro spekulaci na růst ceny pozemku a stavební parcela je z časového hlediska jeden z nejdražších vstupů vůbec. Stranou nechme módní výstřelky typu investičních příspěvků a plánovacích smluv, které koncovým kupujícím zdražují nemovitosti o desítky až nižší stovky tisíc korun a jsou zakamuflovány do příspěvků na vybudování městské infrastruktury, již z nějakého nepochopitelného důvodu většina dlouhodobě přebytkově hospodařících municipalit není schopná uhradit z inkasovaných daní sama.
Závěrem nezbývá než konstatovat, že se tu za uplynulých deset, možná 20 let vytvořil cenový polštář na aktivech, mimo jiné i na nemovitostech. Ten však má dvě roviny, cyklickou a strukturální. Vše naznačuje, že cyklická složka nadhodnocení nemovitostí nyní bojuje o přežití, což se odráží zejména v cenách starších bytů, které se od konce finanční krize prakticky vezly na vlně ekonomického růstu. Tyto byty, zejména v centrech krajských měst, byly často v rámci privatizace pořízeny za diskutabilně nízké částky, což jen umocňuje prostor pro nadhodnocení, které se na těchto nemovitostech časem vytvořilo.
Aby se dostupnost bydlení dlouhodobě zvýšila, je potřeba se zamyslet nad koncepčním pojetím lokalizace ekonomických aktivit v českém prostoru a odbouráním státem vytvořených bariér. Místo černých (nebo pro někoho růžových) scénářů, kdy ceny nemovitostí budou klesat bez rozdílu stejně rychle jako v uplynulých letech rostly, pak spíše uvidíme citelnější oddělení primárního a sekundárního trhu bydlení, kdy starší byty mohou výrazněji zlevnit, ty nové si však svou cenu udrží.
Filip Emmer, analytik DRFG
•
