Jan Kobylka vede společnost Czech Home Capital, součást investiční skupiny DRFG, jež se kromě investic do nájemního bydlení zabývá i správou nemovitostí. V Česku je dle něj vztah k nájemnímu bydlení ovlivněn řadou faktorů a někdy z něho lidé mají zbytečné obavy. „Čechy do nájmu přivede často životní situace, není to ale žádné méněcenné bydlení,“ říká. Trhu by pomohla lepší informovanost obou stran.
Jaký je postoj Čechů k nájemnímu bydlení?
Češi tíhnou k vlastnímu bydlení. Z nájmu mají někdy zbytečné obavy. Vztah je ale dán hodně i výchovou a historickými zkušenostmi naší společnosti. Do jisté míry i určitou nezkušeností, protože podíl nájemního bydlení je u nás malý, na úrovni 20 procent. Zároveň se postoj často mění v závislosti na životní situaci člověka. Na druhé straně bydlení v nájmu není druhořadé nebo horší než ve vlastním.
Myslím, že u nás trh s dlouhodobými pronájmy není na kompletně vybavené byty připravený,“ míní Jan Kobylka. Foto: Michael Tomeš
Životní situace, v některých případech demografické faktory – stárnutí populace, vysoká rozvodovost – a prakticky neexistující vícegenerační bydlení vytvářejí tlak na množství nemovitostí. Je řešením nájemní bydlení?
Doufám, že ano. Dnes v Česku poptávku po tomto bydlení tvoří skupina, která si z nějakých důvodů vlastní bydlení dovolit nemůže, například senioři, jednočlenné domácnosti, matky či otcové samoživitelé nebo sociálně slabší. A potom skupina, která tak bydlí, protože už vidí výhody nájemního bydlení. Je flexibilní, dostupné a stabilní. To je třeba pro studenty nebo lidi na začátku pracovního procesu či často cestující za prací, kteří se nechtějí vázat dlouhodobě na jedno místo, velký benefit. Na západ od nás je podíl nájemního bydlení významně vyšší a naprosto běžný způsob bydlení. Není to méněcenná možnost. V Česku se ale postoj k nájmům mění až teď s novou generací.
Podle vás tedy v Česku stále platí, že vlastní bydlení je dražší než nájemní.
Podle dat je vlastnické bydlení s tím, co se aktuálně děje, jednoznačně dražší. Samozřejmě je zde faktor, že přispíváte do svého, určitá forma spoření, investice. Ale náklady, které jsou v posledních letech spojené s nákupem vlastní nemovitosti, jsou vysoké. Navíc musíte mít hodně naspořeno, protože nezískáte stoprocentní hypotéku, což je pro lidi na začátku pracovní kariéry často nepřekonatelná překážka. Další překážkou jsou náklady spojené s držením nemovitosti. To často vidíme například u seniorů, když zůstanou sami a nemají prostředky, aby utáhli všechny poplatky. U těchto skupin je poptávka po nájemním bydlení vyšší už teď.
Proč je v zahraničí přístup jiný?
Nechtěl bych paušalizovat, proto použiji příklad, ke kterému mám blízko, protože podnikáme i v Německu. Tam je to kombinace sociálních, historických, ekonomických a možná i politických faktorů. Vedle toho je to ve velkých městech nedostatek nemovitostí k prodeji, třeba v Berlíně nebo Mnichově. Když už tam nějaká nemovitost k prodeji je, je extrémně drahá, takže pro většinu lidí nedostupná. Zároveň je tam jiná legislativa. Nájemce je více chráněn, mají institut, který sdružuje nájemce, bezplatně jim radí a případně dává i právní rady. Kvalita domů a bytů je často na vyšší úrovni, navíc mají finanční i daňové stimuly. Kombinace všech faktorů potom znamená i jiný přístup.
Jak vnímáte v tomto srovnání legislativní prostředí u nás?
Je nevyrovnané. A na obě strany. Aby byla situace lepší, nájemce by měl být dostatečně chráněný, ale zároveň pronajímatel má mít možnost rychle ukončit nájem, pokud nájemce například jedná v rozporu s nájemní smlouvou, domovním řádem nebo jinak narušuje soužití v domě. Na straně nájemců někdy stále převládá obava z nelegálního vystěhování, což si naše generace nese jako historickou zkušenost, ale realita je dnes jiná. Navíc možnosti pronajímatele řešit pružně situaci, když se nájemce nebude chovat podle domovního řádu a bude narušovat sousedské vztahy, jsou dnes omezené.
Máte s podobnou situací vlastní zkušenost?
Tomu se asi nevyhne nikdo, kdo pronajímá takové množství nemovitostí. Jednou jsme řešili velice nepříjemnou situaci, kdy nájemník hrubě porušoval domovní řád, dokonce napadl naši manažerku. Vše skončilo u soudu a my stejně takového člověka nemůžeme vystěhovat dříve, než je ukončena smlouva nebo rozhodne soud. Situace, kdy někdo neplatí nájem, je snadné vyřešit, ale když jde o jiné porušení, je velice obtížné domoci se práv. Oběma stranám a celému trhu by také značně prospělo, kdyby tady fungovala osvěta a dostupnost informací, jaká práva a povinnosti zúčastněné strany mají.
Změny legislativy se v minulém roce u nás diskutovat začaly. Míří správným směrem?
Pro jakékoliv změny v této oblasti platí, že je důležité, aby na nich byl široký konsenzus. Ten v tuto chvíli chybí. Potřebujeme stabilní, spravedlivé a čitelné prostředí, ve kterém ale bude zachovaná flexibilita trhu. Pomohlo by zavedení rychlejších mechanismů pro řešení sporů, zvýšení ochrany nájemníků před neoprávněným vystěhováním i lepší a větší ochrana jejich investic do vylepšení nemovitosti. Pronajímatelům by pak pomohla úprava související s vývojem nájemného. V tuto chvíli je minimum zákonných důvodů, na jejichž základě můžete navýšit nájemné, jedním je například inflace. Není možné promítnout do nájmu například investici v souvislosti s rekonstrukcí a podobně. To velmi ovlivňuje vaši pozici na trhu i konkurenceschopnost.
Z toho, co říkáte, je zřejmé, že aktuální stav je složitý i pro stranu nabízející nájemní bydlení. Je to jeden z důvodů, proč v Česku není mnoho velkých investorů?
U nás jsou tři velcí investoři a jsme jedním z nich. Pak je tady spousta drobných, kteří mají řádově desítky bytů, ale my jich máme v Česku přes tisíc a v Německu další čtyři stovky. Jsou to celé budovy, což není typické pro menší investory, kteří buď nakoupili, nebo zdědili či v restitucích získali bytové jednotky, byť často soustředěné na jednom místě. Pořád jsme ale daleko od modelů, jaké známe třeba z USA, kde jsou velké bytové komplexy s recepcí, fitkem, bazénem a určitým servisem. Ke koupi takových nemovitostí je ale potřeba velká síla a ta tady mnohým chybí nebo je při porovnání výnosnosti výhodnější v danou chvíli investovat do něčeho jiného. Proto velkých investorů u nás není více. Přitom má soustředěnost jednotek v jednom domě smysl a určitě se takové portfolio daleko lépe a efektivněji spravuje.
Efektivní správa je důležitá. Co v případě nájemního bydlení obnáší?
Rozdělil bych správu na dvě oblasti. První souvisí s nájemním bydlením jako takovým, druhá se správou daných SVJ. Když totiž nevlastníte celý dům, ale jednotlivé byty, fungujete v rámci SVJ nebo družstva. I v takovém případě řešíte správu a vidím velký prostor pro to, co před lety proběhlo v komerčním facility managementu – pro profesionalizaci servisu směrem ke klientům. Z pohledu správy nájemního bydlení jde především o komunikaci s nájemníky, údržbu a opravy bytů, ale také třeba při změně nájemníků navrácení dané nemovitosti do původního stavu, aby byla co nejrychleji zase k pronájmu. Je to soubor činností, které jsou pro nás jako velkého investora a správce snadné zajistit, ale pro menší investory, mnohdy s menší zkušeností, je často výhodnější přenechat tyto činnosti správcovské firmě, která je zároveň určitým garantem, že bude služba nájemníkovi poskytnuta řádně.
Pomáhá se správou například digitalizace?
Určitě. Přináší s sebou řadu příležitostí pro obě strany, ale nejvíce ulehčuje komunikaci a informovanost. Dříve se vše podepisovalo přímo na stole, peníze se dávaly v hotovosti, dnes máme na vše aplikace. I na kontrolu aktuálních odečtů, spotřeby elektřiny, vody, ale i k tomu, aby měli nájemci online přístup k nástěnce a přehled o všem, co se v domě děje. Digitalizace nájemních smluv, kompletní dokumentace včetně výkresové, to je velké usnadnění, ale dnes už v podstatě standard.
A co digitalizace z pohledu chytré domácnosti. Je o ni zájem?
Chytrá domácnost má budoucnost především u nových staveb. U starých budov je to komplikované a mnohdy lze uskutečnit jen v průběhu větší rekonstrukce. Některé prvky jsou jednodušší, třeba dálkový dohled v podobě měřidel odečitatelných na dálku. Obecně mi nové technologie dávají smysl, ale je potřeba s nimi nájemníky učit pracovat, což ve velkých městech problém není, ale v menších občas bývá.
Když to není chytrá domácnost, co je pro nájemce dnes z pohledu vybavení bytu důležité?
Na českém trhu jsou nejžádanější nevybavené byty, respektive aby v nich bylo jen to základní, třeba kuchyň, ale zbytek si chtějí nájemníci přinést vlastní. Myslím, že u nás trh s dlouhodobými pronájmy není na kompletně vybavené byty připravený. Opět v tom hraje roli potřeba mít něco svého. Poptávka po plně vybavených bytech je na úrovni pěti až deseti procent. Smysluplné je to například pro studenty, kteří žijí často ve sdíleném bydlení. Ostatní si ale chtějí vytvořit domov podle sebe.
•
