Společným jmenovatelem pro to je dynamika výnosů, respektive úrokových sazeb, chcete-li. Od roku 2010, kdy se v době ekonomické krize obchodovaly průmyslové nemovitosti za devět procent, kancelářské pak za sedm, zapříčinila obliba cihly a skeletu pokles yieldů (výnosů) ve všech odvětvích nezávisle na typu nemovitosti, někde až na polovinu. Poměrně rezistentní byly nemovitosti pro maloobchod, které si navzdory vysoké penetraci českého trhu udržely hladinu na solidní úrovni i v době největší poptávky. Trend růstu cen (a tím poklesu výnosů) však vzal za své se startem skutečné monetární restrikce v polovině roku 2021. Nyní pozorujeme mírnou korekci transakčních cen komerčních nemovitostí, obdobně jako na trhu těch rezidenčních.
Ilustrace: Vojtěch Velický
Růst úrokových sazeb zvýšil výnosy i do té doby nekonkurenčních produktů jako třeba termínované vklady. Ty na růst sazeb reagují podstatně citlivěji než nemovitostní fondy, které jsou ze své podstaty stabilnější. Data AKAT ukazují, že trh měřený čistými prodeji od ledna do srpna poklesl o 73 procent, když do nemovitostních fondů směřovalo asi jen 860 milionů korun. Ve srovnání s rokem 2019 pak jde dokonce o 80procentní pokles. To začalo vytvářet větší tlak na růst výnosů nemovitostních fondů, jež se nyní o pozornost investorů přetahují na radikálně menším trhu. Růst sazeb vedl i k růstu nákladů na financování.
Tato situace vedla k jistému exodu investiční aktivity českých fondů do sousedních zemí, kde jsou jednak vyšší výnosy a jednak nižší náklady na financování – primárně jde o akvizice i inkaso nájemního výnosu v eurech. Tento pohyb byl motivován i očekáváním, že ČNB bude držet vyšší sazby delší dobu.
Zahraniční expanze fondů však byla motivována ještě jedním faktorem. S výjimkou logistických nemovitostí aktuálně není objem plánovaných nových projektů nikterak robustní. Například v sektoru kanceláří je nyní u nás ve výstavbě asi 85 tisíc metrů čtverečních nových ploch, což je třetina stavu z roku 2018, a obdobná situace panuje i v případě retailových aktiv. Tuto zahraniční strategii, která však klade nároky na důkladný akviziční proces, si osvojila většina retailových fondů a platí, že ti, kteří expandovali ještě před covidem, mají komparativní výhodu v podobě znalosti specifik místního trhu.
Snaha zajistit konkurenceschopný výnos jinak velmi konzervativních fondů vedla některé fondy ke snaze divergovat své dlouhodobé strategie, a tak v jednom stojí „bok po boku“ například apartmánová „trofejní nemovitost“ i logistický areál. Každá nemovitost přitom vyžaduje zcela odlišný facility management a míru aktivní správy, přičemž výnos je determinován zcela odlišnými makro a mikro faktory.
To se přirozeně promítá do nákladovosti a případné volatility výnosu. Trendem poslední doby je také parciální transformace nemovitostní složky na měnovou. Některé fondy se stále více skládají z nástrojů peněžního trhu, s minimálním zastoupením podílů v nemovitostních společnostech nebo s nimi navázanými instrumenty. U některých fondů dokonce nad 50 procent, a tak je otázkou, zda zůstaly ještě nemovitostními. Zda po očekávaném snížení sazeb budou prostředky rychle přesunuty do předem připravených aktiv či zda jejich zhodnocení bude klesat s poklesem sazeb.
Evoluce nemovitostních fondů probíhá neustále, ovšem události posledních tří let v kombinaci s ESG politikou vytvořily tlak na rychlost procesu změny. Zda se správci nemovitostních fondů dokážou adaptovat na změny, ukážou až nadcházející roky.
Martin Slaný a Filip Emmer, investiční skupina DRFG
•
