Fond REALIA je na trhu relativně krátce, přesto už ukázal, že umí být zajímavou složkou v portfoliu. Můžete jej stručně představit a říci, v čem spatřujete jeho hlavní výhody a atraktivnost pro investory?
Fond kvalifikovaných investorů REALIA FUND SICAV, a. s., vznikl počátkem roku 2020 s jasnou vizí, kterou bylo a stále zůstává výhradní zaměření na investice do regionálních nákupních parků, které do svého portfolia zařazujeme na základě pečlivého výběru. Během prvního roku a půl fungování fondu jsme koupili celkem osm objektů. A od té doby portfolio kontinuálně roste až na současných 15 nemovitostí v hodnotě přes 1,7 miliardy korun.
Od svého založení fond prochází různými zkouškami: covid, vysoké ceny energií, rostoucí úrokové sazby, vysoká inflace a navazující ochlazení maloobchodní spotřeby. Pro nás je zásadní, že všechny zmíněné zkoušky potvrdily správné nastavení fondu a také to, že retail parky jsou jedním z nejodolnějších segmentů v rámci realit. Myslím, že naši investoři oceňují jasně nastavenou investiční strategii a jednoduchou strukturu celého fondu. Přednostní výnos pro investory je generován pravidelnými platbami od bonitních nájemců. Fond nedělá development. To doslova znamená, že v pondělí do fondu koupíme plně pronajatý retail park a ten ihned generuje cashflow do fondu. Je to přesně takhle jednoduché.
V loňském roce fond doručil svým investorům výnos 15,15 procenta. Co se na takovém výsledku podílelo?
Od počátku fondu držíme jasně nastavenou a zároveň jednoduchou strategii. Její součástí je stoprocentní zaměření na plně pronajaté retail parky s bonitními nájemci a dlouhé nájemní smlouvy s inflačními doložkami. K dofinancování akvizic používáme bankovní úvěry, LTV fondu je nyní přibližně 55 procent. Zakladatel i management mají ve fondu své peníze, takže každou akvizici dobře zvažujeme. S našimi investory tedy máme společný cíl: bezpečné zhodnocení investice. Fond cílí na výnos osm procent ročně. Inflační doložky slouží hlavně k udržení hodnoty investované nemovitosti, ale pokud je inflace nadstandardně vysoká, růst inkasovaného nájemného a následný vliv na tržní hodnotu celého portfolia je pak značný.
Kladnému vlivu inflace rozumíme, jak ale pracujete s úrokovými sazbami? Jak se projevují rostoucí úrokové sazby na nákladech fondu a na hodnotě investičních akcií?
U bankovních úvěrů pracujeme pouze s fixními úrokovými sazbami (nebo IRS), jež máme nastavené zpravidla na pětileté období. To je také velmi podstatnou součástí strategie fondu a máme to takto nastavené již od založení. Díky tomu fond z hlediska současného portfolia nemovitostí není pod tlakem rostoucích finančních nákladů. Kdybychom to neměli takto nastavené, dosažení patnáctiprocentního zhodnocení za loňský rok by nebylo možné.
U nových akvizic se snažíme koupit projekt i s původním financováním, které je samozřejmě proti dnešním podmínkám na trhu levnější. Letos na konci roku nám končí tři korunové úvěry. V tomto konkrétním případě předpokládám, že to přefinancujeme novými úvěry v eurech. Efektivní nákladovost těchto úvěrů pro fond tak zůstane srovnatelná, ale je pravda, že jsme předpokládali snížení. To bohužel dnes není reálné. Další expiraci jednoho úvěru máme koncem roku 2024 a to věřím, že sazby už budou nižší než dnes. Obávám se však, že na PRIBOR pod jedno procento se hned tak nepodíváme – a je nutné s tím pracovat.
Na konci léta jste rozšířili portfolio fondu o retail park v Moravské Třebové. Chystáte letos ještě něco?
Ke konci roku bychom ještě rádi do portfolia zařadili dokončovaný retail park v Hustopečích v Jihomoravském kraji. Stavba běží dle naplánovaného harmonogramu a po dokončení a otevření pro veřejnost developer prodá retail park do fondu. Touto akvizicí se hodnota portfolia nemovitostí ve fondu přiblíží hranici dvou miliard korun. Všechny obchodní jednotky jsou již pronajaté a nájemci budou profitovat ze sousedícího hypermarketu Kaufland. Další dvě akvizice máme připravené na první pololetí příštího roku a rozhlížíme se po dalších. Prioritou stále zůstává dobrá lokalita a kvalitní, tedy odolný mix nájemců.
•
