Zásadní změnu na realitním trhu nastartovala úprava reposazeb centrálními bankami, a to jak českou, tak evropskou, s čímž souvisela změna úrokových sazeb u komerčních úvěrů. Dalším významným faktorem, který sekundárně působí i na český investiční trh, je trvající válka na Ukrajině. V souvislosti s ostatními vlivy tak došlo k významnému propadu investiční aktivity zejména investorů ze západní Evropy a USA. A posledním významným vlivem, který se začíná ve velké míře promítat do cenotvorby, je legislativa ESG.
Všechny tyto faktory působily a působí tlaky na zvýšení výnosové míry, tedy na pokles cen nemovitostí. Opačně působí zejména míra inflace, jež se částečně odrazila ve stoupající výši nájemného v segmentech, kde vlastníci nemovitostí byli schopni její část promítnout do výše nájmu. Překvapivě významný je nárůst investiční aktivity českých subjektů, které v poměrně významné míře nahradily propad objemu investic těch zahraničních. Tento trend zapříčinil částečné zmírnění propadu výnosů.
Zastavení propadů…
V současné době se propad výnosů již ve většině segmentů trhu zastavil. Významný pokles objemu investic a počtu transakcí nám však zatím nedovoluje říci, jestli se již jedná o počátek trvalejšího stavu a usazení nové výše výnosových měr, nebo pouze o počátek trendu, který se bude ještě korigovat.
Nejpravděpodobnějším scénářem je nadále větší rozevírání nůžek mezi kvalitními nemovitostmi, a to zejména lokací, skladbou nájemců a asset managementu, které si budou dále cenu držet v současných mantinelech, a těmi méně kvalitními, které může ještě ve všech segmentech čekat menší růst výnosových měr, tedy pokles ceny.
Nový faktor, který začíná významně ovlivňovat nemovitostní trh, je vzrůstající vliv ESG. Investoři si začínají do cen započítávat budoucí náklady na úpravu budov v souladu s touto očekávanou evropskou legislativou. Ta klade vyšší nároky především na významný pokles energetické náročnosti a uhlíkové stopy a dále také na sociální a dopravní souvislosti spojené s provozem budov. Většina staveb tyto nároky ještě nesplňuje a zejména změna energetické náročnosti bude významným nákladem, který se snaží investoři částečně přenést na prodávajícího – vyjednáním slevy z kupní ceny.
A zajímavé investiční cíle
Většina nemovitostních fondů změny ve výnosových měrách již promítla do svého ocenění. U retailových fondů je to odpovědnost externího oceňovacího orgánu, jímž je výbor odborníků. U fondů, které tyto změny ještě z jakéhokoliv důvodu nereflektovaly, je předpoklad, že tak budou muset dříve nebo později učinit. Ještě není u konce ani přechod všech fondů na vyšší úrokové míry. Ty budou aplikovány jak u bankovních úvěrů v obou dominantních měnách, tak v případě refinancování dluhopisových emisí. Pokud byly některé fondy v celkové zadluženosti na maximálním LTV, mohou mít ještě problémy s nárůstem úroků, a tedy záporného cash flow. U retailových fondů tomu částečně brání zákonný požadavek na minimální množství likvidních prostředků ve fondu.
Fond Conseq realitní všechny aktuální trendy ve své investiční politice zohledňuje a v souladu s nimi vyhledává pro své investory ty nejlepší investiční příležitosti. Zejména ty, které se v předchozím období prodávajícím nepodařilo prodat na trhu za předchozí výnosové míry, ale i velmi kvalitní nemovitosti, které se vracejí na trh již s korekcí ceny, a mohou se stát velmi zajímavým investičním cílem fondu.
Vladan Kubovec, portfolio manažer fondu Conseq realitní
•
