Je pravda, že jeden z majitelů holdingu Progresus Lukáš Zrůst si nechal od RD Rýmařov postavit dům a zaujalo ho to natolik, že o pět let později celou firmu koupil?
Ano, to se opravdu stalo. Říká o sobě, že je hrdým vlastníkem rodinného domu od RD Rýmařov a nyní i hrdým spoluvlastníkem společnosti RD Rýmařov. Rodinný dům předčil jeho očekávání, jednak co se týče rychlosti výstavby, jednak kvůli kvalitě, komfortu a energetické úspornosti. On si tam dokonce nechal preventivně instalovat klimatizaci, a nakonec ji prý skoro nevyužívá, protože ten dům si umí klima řídit sám.
Jak jsou propojeny investiční skupina Progresus a RD Rýmařov a co to znamená pro klienty?
Rýmařov je hlavně fabrika s velkou zkušeností a know-how. Byla vždy zaměřená především na koncového zákazníka. To byl odrazový můstek k tomu udělat z našeho holdingu silnou developerskou společnost. Na jedné straně pokračuje výroba a prodej rodinných domků, na druhé pak Progresus nastupuje do B2B, tedy Business-To-Business pozice, kdy si od nás firmy mohou odebírat komponenty pro developerské projekty, ale hlavně my sami se developery stáváme. Máme zajištěných zhruba 1,5 milionu metrů čtverečních pozemků pro development. V Rýmařově se zaměřujeme na vysoký stupeň prefabrikace a modularity, což dřevo jako konstrukční materiál výborně umožňuje. Výsledkem budou dostupné rodinné a bytové domy. Intenzivně pracujeme na projektech v Praze 5 a 8, kde se jedná o objem asi 500 bytů.
RD Rýmařov má pobočky všude po Evropě. Znamená to, že i developerské aktivity se rozšíří za hranice Česka?
Momentálně se soustředíme na velké a významné projekty v Praze a nejbližším okolí, včetně hledání pozemků a prostorů pro výstavbu i mimo hlavní město. Poptávka je všude, zejména ve velkých městech je nabídka bytů na trhu a jejich dostupnost dlouhodobě omezená. My se v dané situaci snažíme také najít i rovnováhu mezi tím, co je nezbytné za dům zaplatit a co si může klient dovolit. Spokojenost klienta je klíčovou hodnotou. V nemovitostech samozřejmě pořád platí: lokace, lokace, lokace. A to správné umístění řeší nejen koncový zákazník, ale i developer.
Jste poradcem holdingu, co všechno vaše role obnáší?
S Lukášem Foralem, jedním z majitelů firmy Progresus, se znám už řadu let. Když vznikal Progresus, seznámil mě s Lukášem Zrůstem, který mi pověděl ten příběh o Rýmařovu. Měli jsme společně podobný pohled na spoustu věcí a u těch ostatních jsme se uměli hezky doplňovat, takže mě požádali, zda s nimi nechci spolupracovat v poradenské kapacitě. Ve světě nemovitostí se pohybuji od začátku devadesátých let, ať už jde o správu nemovitostí, akvizice, oceňování, zakládání a vedení nemovitostních fondů, nebo právě strategické poradenství. Jde o balíček dovedností, který jsem postupně sbíral v různých pozicích, třeba když jsem deset let vedl otevřený podílový fond České spořitelny Reico.
U developerských projektů spoléháte jen na dřevo, nebo máte v záloze i něco nového? Ve spolupráci s ČVUT jste vyvinuli kombinovanou výstavbu pod zkratkou TiCo, což znamená nosné části z betonu a příčky ze dřeva. Uplatní se tato technologie jen u větších staveb?
Dřevostavba není srub, dnes často u moderní dřevostavby nepoznáte materiál, pokud není úmyslně přiznaný. Dřevostavbu bychom přesněji měli označovat jako kombinovanou stavbu, protože se samozřejmě nepoužívá pouze dřevo, jakkoli zůstává nosným materiálem. Ten systém TiCo alias Timber a Concrete, dřevo a beton, vyvíjel Rýmařov spolu s ČVUT poměrně dlouho. V Univerzitním centru energeticky efektivních budov ČVUT už stojí pokusný dům z tohoto materiálu a princip je skutečně jednoduchý – lehká konstrukce z precizně strukturovaných prefabrikovaných železobetonových prvků plus schodiště a všechno ostatní, především tedy příčky a obvodový plášť, je ze stavebních prvků na bázi dřeva. Díky prefabrikaci přicházejí na stavbu již hotové stěny, včetně omítky a vnitřních rozvodů podle projektu a výstavba je velmi rychlá.
Samozřejmě jsou tu jistá omezení, která platí aktuálně u dřevostaveb, ale i kombinovaných staveb s konstrukčními prvky na bázi dřeva – můžete stavět maximálně do výšky čtyř pater. My se snažíme, aby se dřevo ve stavebnictví více využívalo a abychom mohli stavět do výšky. Dřevo je plně obnovitelný materiál, vytváří zdravé a příjemné prostředí k životu a práci a navíc váže v obrovské množství CO2. Při výrobě jiných stavebních materiálů naopak dochází k významné produkci CO2.
Dřív se v Česku lidé dřevostaveb báli, měli pocit, že dům musí být z cihly, aby ho zdědily děti a stál rovně. Mění se názor Čechů na dřevostavby?
Je to stále živé téma, ale pozvolna se posouváme k pozitivnímu pohledu na dřevostavby. Ze dřeva se u nás staví už dlouhé generace, hlavně tedy mimo města nebo na horách. Co se týče menších bytových objektů a rodinných domů na trhu, tak každý šestý je dnes ze dřeva. Roli v tom hrají nejen náklady, flexibilita, kvalita, rychlost výstavby, ale také změna životního stylu. Zejména mladí lidé se hodně zajímají o zdravý životní styl, o nové technologie, udržitelnost, obnovitelnost materiálů. Důležitá je pro ně dostupnost bydlení i v jiných formách, než je vlastnické bydlení. Mám na mysli nájemní a družstevní bydlení. A právě na družstevní bydlení se hodně zaměřujeme. Ta představa gruntu, který se dědí z generace na generaci a kde se vychovají i pravnoučata, už není tak častá jako kdysi. Nicméně i dřevostavby při dobré údržbě vydrží po mnoho generací.
Jak si vlastně stojíme ve srovnání se zahraničím, třeba s našimi rakouskými sousedy?
Co se týče dřevostaveb, tam nám samozřejmě Rakušané mohou jít vzorem. To je země dřeva a nemyslím tím jenom stavby na venkově, kdy v blízkosti lesů vždy najdete nějakou pilu a je přirozené, že tam lidé staví primárně ze dřeva. Snem skupiny Progresus je dřevěný mrakodrap. Momentální české zákony to neumožňují, ale například ve Vídni už jeden takový stojí. Je to projekt, který se jmenuje HoHo, a my jsme tam byli, jednali s architektem budovy a zajímali se o podrobnosti. Tento objekt má 24 podlaží a dosahuje celkové výšky 84 metrů. V Berlíně se obdobná výšková budova chystá. Ve světě je objektů, kde je dřevo hlavní stavební materiál a jsou vyšší než sedm pater, více než 200. Například v Hamburku a Frankfurtu takové domy již existují, i ve Skandinávii je takových objektů hned několik. Je třeba dodat, že jde o technologii CLT, cross laminated timber, tedy to není dříví, jak si ho běžně představujete, ale modifikovaný stavební materiál. Tímhle dřevem byste si skutečně nezatopili, což je samozřejmě největší obava laiků a s tou souvisí i ty aktuální výškové limity na stavbu budov, kde je významné zastoupení dřeva v konstrukčním systému.
Vysoké ceny hypoték momentálně řadě lidí znemožňují na bydlení dosáhnout. Existují alternativy? Progresus uvažuje o návratu k družstevnímu bydlení. Jak by se lišilo oproti tomu dříve populárnímu modelu?
Znova jde o vymýšlení něčeho, co už tu bylo. Na družstevní bydlení se nabalilo to nešťastné období minulého režimu, kdy ten systém družstev moc nefungoval. Jenže bytová družstva jsou původně prvorepubliková záležitost, tehdy vznikaly obrovské bytové družstevní fondy. V devadesátých letech se řada bytových družstev proměnila ve společenství vlastníků, ale přitom v družstvu máte například významnější páky na nepřizpůsobivé členy, máte větší rozhodovací pravomoci a podobně. Není to všelék, ale je to alternativa, kterou můžeme nabídnout zákazníkům. Právě v době turbulentního trhu hypoték jde o cestu pro klienty, co na hypotéku nedosáhnou. Družstevní podíl splácíte postupně, ten dluh je před vámi přesně definován, ale nemusíte se bát, že by se vám výše splátky kvůli končící fixaci měnila jako u hypotéky. Věříme, že tato varianta řadu zákazníků osloví.
A co vlastní bydlení versus nájem? My jsme v tom poměrně výjimeční ve srovnání se Západem, u nás vlastnictví realit jednoznačně převažuje. Očekáváte v tomto směru do budoucna nějaké narovnání?
Určitě k narovnání dojde, ale nepůjde o skokovou změnu. Ten příklon k vlastnictví u nás, ve srovnání se sousedním Německem, lze vysledovat do období po druhé světové válce. Tam bylo potřeba provést rychlou poválečnou obměnu hospodářství a lidé museli mít kde bydlet. A nájemní bydlení bylo pro drtivou většinu obyvatel jedinou možností. Tento poválečný odkaz se pak promítnul do dalších generací a do jisté míry diktuje ten poměr mezi vlastnickým bydlením a bydlením v nájmu. My jsme zase před rokem 1990 mohli vlastnit bydlení jen v omezené míře a s mnoha háčky, takže po revoluci tu byla pro změnu touha bydlet ve vlastním. Momentálně tu máme kombinaci nedosažitelných hypoték, ale i změnu v uvažování zejména mladé generace, která ten rozdíl mezi různými formami bydlení nevnímá tak ostře.
Mění se podle vás v průběhu poslední dekády nějak zásadně role developera ve stylu koupím pozemek, postavím, prodám?
Společenská odpovědnost je dnes tématem nejen u velkých, ale i u lokálních developerů. Už nejde o to, že postavím a odcházím, ale intenzivně se hledá společenská shoda s místními zastupiteli, občany atd. Role developera se posouvá a rozšiřuje. Jde primárně o komplexní službu klientům i obci, ať už jde o komerční nemovitosti, nebo bytový objekt. Chcete zajistit, aby se klientům v daném domě, ale i místě dobře fungovalo a žilo. Je to součást vašeho image a toho, co jako subjekt na trhu nabízíte, co za sebou zanecháváte. Souvisí s tím aktuálně i ESG, kde máte coby developer závazek vůči společnosti a životnímu prostředí.
Jak reaguje RD Rýmařov na aktuální energetickou krizi?
My jsme měli ještě před energetickou krizí naplánovaný proces na snižování výdajů za energie. Šlo o dlouhodobý program s vyčleněnou finanční částkou, jehož cílem bylo snížit energetickou náročnost výroby. Aktuální krize to akcelerovala a investovali jsme onu částku do úspor mnohem rychleji. Jedná se o prvky, které přinášejí úspory a značným způsobem umožňují snížit závislost na plynu a elektřině, v tom logicky nejsme sami, ale naštěstí jsme měli tenhle plán připravený. Zásadním krokem byla v Rýmařově investice do vlastní solární elektrárny. Zvýšení cen stavebních materiálů se samozřejmě promítlo i do výrobního závodu RD Rýmařov. I my jsme museli přistoupit, jako všichni na trhu, ke zvýšení cen, což představovalo zhruba 15 procent někdy na jaře. Poté jsme ceny rodinných domů pro klienty zafixovali.
•
