Trh nemovitostí po dlouholetém, trvalém růstu klesá. Co za tím stojí?
Má to několik faktorů a vlastně i paralel například z krize v roce 2008. Úroky byly výrazně výš, poptávka šla dolů, lidé řešili zásadnější problémy. Když jsme tehdy byli v Americe a koukali se na nemovitostní trh tam, ten průběh byl obdobný. Nejdřív začaly zlevňovat takzvané druhé nemovitosti, tam to šlo geograficky, takže na jihu – například Florida, kde měli Američané prázdninové nemovitosti, nastal výprodej a ceny šly rychleji dolů. Podobně to je teď tady. Vidíme mimo jiné na základě veřejných dat pokles na rekreačních nemovitostech, je to zbytnější věc. Podobně si vezměte, kolik bylo na trhu investičních bytů, které se používaly na Airbnb a podobně, tam poptávka také výrazně klesla, na druhou třetí hypotéku nedosáhne každý, aby pak „nějak“ splatil. Teď jsou sazby hypoték vysoko a nemyslím, že se rychle vrátí na původní hodnoty k dvěma procentům. K poklesu dochází také u starších bytů, energeticky náročnějších, nákladnějších.
Liší se to v pohledu konečného kupce a investora, předpokládám?
Ano, je druhý pohled, který jsem taky zmínil na začátku, a to pohled investora. Tam jde o krizi likvidity, protože dosud bylo na trhu peněz dostatek, až přebytek. Každý mohl zdrojovat na výstavbu takřka jakýmkoli způsobem. Banka půjčila za poměrně rozumný úrok, ale pak byly dluhopisy, fondy, směnky. Teď se na některých případech ukazuje, že emise společností, které nemají žádný vlastní kapitál, historii, zkušenosti, reference, mohou mít problém a ten způsobí negativní vnímání na celém trhu. Vidíme jich řadu a zdá se, že příklady z minulosti nejsou dostatečné varování. Tam může dojít ke skutečným problémům a taková portfolia nezvládnutých financování se objevují na trhu k prodeji.
Jaké segmenty nemovitostí již narazily na cenové dno a jaké reality budou dál klesat?
Úplně si nemyslím, že narazily. Výstavba nových projektů se utlumila s krizí poptávky. Ale představu některých hráčů na trhu, že nemovitosti mohou zlevňovat, nesdílím, protože developeři nepracují s tak vysokou marží, jak si všichni představují při pohledu na cenu za metr čtvereční. Takže myslím, že pokles cen bytů v novostavbách nebude rozhodně plošný, ale spíš individuální na základě přístupu jednotlivých developerů.
Zároveň věřím, že cyklus potřeb a využívání bydlení, vlastnictví, nájmu, proč se stěhovat za prací atd., tohle hodně ovlivňuje a změní se to právě v této době. Nebude hanba bydlet v nájmu. A změní to, myslím, i ten investorský pohled – přibude těch, kteří budou investovat do bytových portfolií s cílem poskytovat službu spojenou s nájemním bydlením.
Má vůbec smysl v tuto dobu investovat do nemovitostí?
Nemovitosti jsou pořád uchovatelem hodnoty, omezený statek, jehož hodnota daná vzácností roste. Proto poptávka vždy bude, jen se změní způsob užití, vlastnictví. V některých obdobích to může znamenat ze strany investora vyšší kapitálové nároky, což je správné.
Jak velké procento z portfolia doporučujete v tuto dobu držet v segmentu nemovitostí?
Univerzální doporučení neexistují. Vždy záleží na profilu investora, jeho vnímání rizika a podobně, stejně na čase, v jakém se kdo pohybuje se svými investicemi. Obecně jsou nemovitosti a jejich výnosy vystaveny nízkým výkyvům, takže investování do nich může být spíš pro ty, kdo nechtějí šedivět u každého výkyvu ceny akcie na burze a nechvátají na rychlý výnos. Podobně to funguje u nemovitostních fondů, jen vstupní investice bývá s ohledem na současné ceny nižší než nemovitost jako taková.
•
