Na provoz budov připadá v Evropské unii zhruba 40 procent spotřebované energie. Snižování jejich energetické náročnosti je proto jedním z klíčových témat udržitelné transformace. Společnost ZDR Investments, v jejíž správě je rozsáhlé nemovitostní portfolio, sází primárně na fotovoltaické elektrárny. „K dnešnímu dni máme pokryté veškeré střechy v Německu a Rakousku, kde je celý proces instalace mnohem jednodušší. Minulý rok jsme zpracovali rozsáhlou studii možné instalace v ČR, která započne tento rok,“ říká Miroslav Kobera. Tuzemskou premiérou byla pro ZDR Investments fotovoltaická elektrárna v retail parku ve Světlé nad Sázavou o výkonu 46 kWp. Celkově plánuje společnost do fotovoltaiky investovat až 100 milionů korun. V Německu a Rakousku přitom vyrobenou energii dodává do sítě, zatímco v Česku je smysluplnější, aby ji spotřebovali nájemci nemovitostí.
Ve své loňské ESG strategii uvádíte, že při akvizicích retail parků je pro vás zásadním ukazatelem průkaz energetické náročnosti. Jaké má dnes vaše portfolio v průměru hodnocení?
Je náročné odpovědět konkrétním průměrem na hodnocení energetické náročnosti našeho portfolia, protože doposud neexistuje jednotná metodika výpočtu pro všechny členy Evropské unie. Za cíl jsme si stanovili, že nové budovy budou splňovat maximální hodnocení primární neobnovitelné energie na úrovni B. Nové akvizice posuzujeme podle kritérií ESG Due Dilligence, který jsme za tímto účelem sestavili. Stávající objekty řešíme jednotlivě, protože každá z budov má své specifika z hlediska požadavků nájemců nebo technického stavu objektu.
Nakolik se vám daří energetickou náročnost snižovat? Můžete to ilustrovat konkrétními čísly?
Po zmapování stavu energetické náročnosti portfolia jsme se rozhodli jít cestou instalace fotovoltaických elektráren na střechách, kde je to technologicky možné. Kromě technických záležitostí bylo nutné zahájit zároveň diskuzi s nájemci o odběru vyrobené čisté energie, protože tento model dává z hlediska využití největší smysl. Teď můžeme říct, že v roce 2024 nainstalujeme zařízení o výkonu 2 430 kWp, což odpovídá roční spotřebě ve výši 2 300 megawatthodin. Pro ilustraci jde o ekvivalent roční průměrné spotřeby téměř 800 domácností a roční úsporu jednoho tisíce tun oxidu uhličitého oproti výrobě elektřiny z neobnovitelných zdrojů.
Sázíte jen na výrobu solární elektřiny, nebo děláte i jiné kroky ke snižování energetické náročnosti vašich nemovitostí?
Výše zmíněné fotovoltaické elektrárny jsou zatím primárním řešením, ale aplikujeme i jiná opatření, jakými jsou například výměna stávajícího venkovního osvětlení za úsporné LED nebo výměna vytápění, kdy místo tradičních plynových kotlů instalujeme tepelná čerpadla. Vše musí být pečlivě zhodnoceno jak po ekonomické, tak i po uživatelské stránce. Nepřímým řešením je například i instalace dobíjecích stanic pro elektromobily pro naše zákazníky, kterým dáváme možnost využívat ekologičtější formu dopravy do našich retail parků.
Kolik vašich parků je dnes osázeno fotovoltaickými panely a jakou mají produkci elektřiny?
K dnešnímu dni máme pokryté veškeré střechy v Německu a Rakousku, kde je celý proces instalace mnohem jednodušší. Minulý rok jsme zpracovali rozsáhlou studii možné instalace v ČR, která započne tento rok. První byla fotovoltaická elektrárna v retail parku ve Světlé nad Sázavou o výkonu 46 kWp. Naplánovány máme pro letošek rozsáhlé instalace napříč českým portfoliem. Na Slovensku se nám rýsuje taky první vlaštovka v podobě fotovoltaiky o výkonu 400 kWp.
Můžete vaše řešení přiblížit – do jaké míry vyrobenou elektřinu parky sami spotřebují? Dodáváte přebytky jen do sítě, nebo používáte nějaká akumulační řešení jako bateriové úložiště či virtuální baterie?
Modely provozu instalovaných zařízení se liší napříč zeměmi, ve kterých působíme. V Německu a Rakousku jde vyrobená elektrická energie přímo do sítě. V Česku jsme se vydali složitější cestou komunikace s nájemci a nabízíme energii přímo jim. Akumulační řešení jsme zhodnotili taky, ale jelikož mají samotné retail parky množství energeticky náročných zařízení, vyrobenou energii spotřebují napřímo.
Můžete blíže porovnat, jak jsou dnes fotovoltaice nakloněny jednotlivé země, kde působíte? A to ať už jde o připojování elektráren do sítě, nebo výkupní ceny elektřiny?
Rakousko a Německo jsou odlišné hlavně rychlostí možné instalace bez nutné byrokracie, která panuje především v Česku a na Slovensku. Navíc mají tyto země garantované výkupní ceny elektřiny dodávané do sítě, což u nás nemáme. Připojitelnost elektrárny se také odvíjí od stavu sítě, ve které chcete zařízení připojit, takže se vám může stát, že vám požadovaný výkon sníží, nepovolí přetoky do sítě nebo elektrárnu vůbec nepřipojí.
Jaké máte v rozvoji fotovoltaiky další plány a cíle?
Loňské přípravy pro instalaci chceme dotáhnout do finále v tomto a příštím roce, to je hlavním cílem. Jen v Česku nás letos čeká minimálně deset instalací. Jelikož ale naše dekarbonizační strategie cílí na čistou nulu emisí skleníkových plynů, budeme muset aplikovat i jiná řešení, jako je například takzvaný carport se solárními panely na střeše. S měnící se legislativou máme zároveň v plánu podílet se na rozvoji komunitní energetiky, abychom mohli sdílet nadbytečnou energii s objekty v okolí realizované elektrárny.
Jsou parky, kde instalace solární elektrárny není z nějakého důvodu možná? Jak budete řešit jejich energetickou udržitelnost?
Některé objekty jsme museli úplně vyloučit z důvodu maximálního zatížení nosné konstrukce objektu, u jiných je nutná rekonstrukce střešní krytiny, kterou máme v plánu zrealizovat tento rok. Primárně nechceme osadit fotovoltaiky tam, kde za pár let bude nutná rekonstrukce, která by celý proces ztěžovala. Jiným důvodem je ještě probíhající jednání s nájemci, kteří si ještě nejsou jistí, jestli chtějí energii využívat.
Ve vašich parcích je typicky jedním z hlavních nájemců prodejna potravin. V jejich případě je hlavní položkou ve spotřebě energie chlazení a mražení. Nové energeticky účinné systémy ho propojují s vytápěním i klimatizaci v jeden celek. Spolupracujete i na takových řešeních, nebo už jde o záležitost nájemců?
Máte naprostou pravdu. Prodejny potravin mají vysoké nároky na energii, kterou spotřebují chlazením nebo vytápěním. Evidujeme poptávku po spolupráci ve zmíněné oblasti, ale primární impulz musí vycházet od nájemce, který nám načrtne svoje představy. Na rozdíl od požadavků například komerčních kancelářských budov je ale tato poptávka spíše v začátcích.
Už jste zmínil komunitní energetiku. V Česku se teď hodně očekává její rozvoj, který nová legislativa umožňuje od poloviny roku. Připravujete nějaké komunitní projekty, v rámci nichž byste dodávali energii do sousedství vašich parků?
Pečlivě sledujeme vývoj v oblasti legislativy v oboru komunitní energetiky, protože je to i pro nás zajímavá cesta, jak si vypomoct se sdílením produkované energie napříč budovami, jak v blízkém okolí, tak i napříč zemí. Teď máme možnost dodávat energii jenom jednomu nájemci v konkrétním odběrném místě, což by se mělo s rozvojem komunitní energetiky změnit.
Co vidíte jako energeticky udržitelnou perspektivu, pokud jde o samotné stavby? Jeden tuzemský maloobchodní řetězec například postavil svůj nový prototyp prodejny ze dřeva…
My se v rámci našeho byznysu věnujeme primárně provozu už stávajících parků, nejsme developer. V oblasti skleníkových emisí se proto věnujeme především provozním emisím, zabudované emise v materiálech prozatím nemáme kapacitu řešit. Počítáme ale s tím, že taková doba nastane, a i toto budeme mít na programu.
Změní nároky na udržitelnost do budoucna základní dispozice a parametry retail parků, jak je dnes známe?
Citelné změny vidíme již dnes a tento trend určitě bude pokračovat. Důležitým aspektem je i to, že společnost vnímá snižování energetické náročnosti jako pozitivní prvek ve smyslu zmenšení závislosti na odběru energie ze sítě a tím i na změnách cen energií na trhu. Dalším z hnacích motorů zelené transformace je finanční sektor, který chce mít ve svém portfoliu méně rizikové nemovitosti z hlediska možných dopadů změn klimatu nebo cen energií.
Kolik plánujete v příštích letech investovat do svého portfolia, abyste naplňovali svou ESG strategii?
Prozatím největší investicí je právě zmiňovaná instalace fotovoltaických elektráren, kterou odhadujeme do výše 100 milionů korun. Pozitivní ale primárně je, že investice by se měla vrátit do osmi až deseti let a životnost zařízení se odhaduje na 20 až 25 let. Nepochybně dojde i na jiné formy investic. Jde například o právě probíhající certifikace udržitelnosti objektů BREEAM nebo výdaje spojené s instalací dobíjecích stanic.
Miroslav Kobera
Vystudoval Vysokou školu chemicko-technologickou. První zkušenosti s ochranou životního prostředí v oblasti nemovitostí získal ve společnosti Skanska. Od února 2023 působí jako senior ESG manager v investiční skupině ZDR Investments. V této roli se věnuje strategii a implementaci environmentálních, sociálních a správních aspektů podnikání s cílem podporovat udržitelný rozvoj a inovace ve společnosti.
•
