► Když se dnes mluví o nemovitostech, většina debat se stále točí kolem bytů. Co podle vás českému investorovi uniká, když zůstává výhradně v rezidenčním světě?
Pokud investoři zůstávají u bytů, přehlíží podstatnou část investičního světa. Rezidenční bydlení dnes třeba v Praze nabízí nízké čisté výnosy, vysokou regulatorní zátěž a stojí především na očekávání dalšího růstu cen, kde je dlouhodobá udržitelnost čím dál diskutovanější. Zároveň je potřeba říct otevřeně, že investice do bytů samy o sobě nijak neposouvají ekonomiku. Oproti tomu například komerční nemovitosti stojí na reálném cash flow, dlouhých nájemních smlouvách a infrastruktuře, která přímo podporuje ekonomickou aktivitu. Právě proto dává z pohledu investora i celé ekonomiky smysl dívat se za hranice rezidenčního bydlení a vnímat nemovitosti v širším kontextu.
► Logistika bývala dlouho vnímána jako technické zázemí ekonomiky, nikoli jako investiční příběh. Kdy se z ní stal strategický asset?
V momentě, kdy se ukázalo, jak kritická je pro fungování celé společnosti. Zlom přišel postupně – s růstem e-commerce, tlakem na rychlost dodávek a restrukturalizací globálních dodavatelských řetězců. To vše urychlila pandemie, geopolitická nejistota i přesun výroby blíže ke konečným trhům. Firmy si uvědomily, že logistika není jen nákladová položka, ale klíčová konkurenční výhoda. Pro investory začaly logistické nemovitosti představovat stabilní aktivum s předvídatelným cash flow.
► Investice do haly, kterou jste realizovali se společností Logport, ukázala, že i jednotlivci mohou vstoupit do prvotřídní logistiky. Je to spíše výjimka potvrzující pravidlo, nebo začátek trvalého posunu trhu?
Za nás je hala Logport jen prvním krokem a chceme našim investorům nabízet víc takových příležitostí. Stejně jako se v akciích prosadily ETF, posouvá se i real estate směrem k přímým investicím a platformám, které investorům umožňují vstoupit přímo do konkrétního aktiva. Logport ukázal, že prvotřídní logistika nemusí být výsadou fondů a velkých institucionálních hráčů, ale může být dostupná i jednotlivcům – transparentně, s jasnou strukturou a bez zbytečných nákladů.
► Jak se liší chování soukromého investora od institucionálního hráče v okamžiku, kdy oba stojí před stejnou nemovitostí?
Rozdíl mezi soukromým a institucionálním investorem není jen ve velikosti kapitálu, ale především ve způsobu rozhodování. Soukromý investor má tendenci vnímat nemovitost více emotivně – skrze osobní zkušenost, pocit bezpečí nebo „hmatatelnost“ aktiva. Institucionální hráči se naopak rozhodují striktně podle dat, cash flow, rizik a alternativních nákladů kapitálu. Zároveň ale podle mě platí obecná ekonomická teorie subjektivní hodnoty: k nejlepším rozhodnutím často dochází tehdy, když člověk rozhoduje o vlastních penězích a vlastních benefitech, nikoli o prostředcích třetí strany. To dává soukromému investorovi potenciální výhodu – pokud má dostatek informací a disciplínu. Limitem zůstává úroveň finanční a investiční gramotnosti, kterou je za mě nutné dlouhodobě posilovat.
► Soukromý kapitál je často popisován jako pomalejší a opatrnější. V čem je naopak jeho konkurenční výhoda vůči velkým fondům?
Skutečné konkurenční výhody soukromého kapitálu vidím v několika věcech. Zaprvé není svázán rigidními statutárními omezeními, pevně danými investičními obdobími nebo tlakem na exit v určité chvíli. Soukromý investor může rozhodovat čistě podle kvality příležitosti a situace na trhu. Další zásadní rozdíl je v efektivitě alokace kapitálu. V praxi proto často vidíme situace, kdy velké fondy preferují vstupní poplatky a pravidelný management fee na úkor skutečného investičního výsledku. To může vést k rozhodnutím a umístění kapitálu, která nejsou z pohledu investora optimální. Soukromý kapitál má naopak výhodu v tom, že rozhoduje o vlastních penězích, bez zprostředkovatelů nebo bez tlaku na maximalizaci poplatků.
► Co dnes developeři skutečně hledají, když si k projektu přibírají privátní investory, a co jim naopak tento typ kapitálu komplikuje?
Developeři při zapojení privátního kapitálu nehledají náhradu za banku, ale flexibilní doplněk financování. Jde o jednoduchý princip: investor i developer porovnávají své nejlepší dostupné alternativy – pokud se jejich očekávání potkají, vzniká spolupráce, která dává ekonomický smysl oběma stranám. Protože tento kapitál obvykle nestojí v pozici bankovního úvěru, je potřeba nastavit strukturu, která vyvažuje výnos a riziko pro investory a zároveň dává developerovi prostor růst, realizovat více projektů najednou a efektivněji pracovat s vlastním kapitálem. Crowdberry v tomto procesu vystupuje jako prostředník a také jako „investiční butik“. Pomáháme navrhovat investiční struktury, jež párují adekvátní výnos a riziko a které na trhu zatím nejsou běžně dostupné. Díky tomu se k investicím s jasně popsaným rizikem i výnosem dostávají také individuální investoři.
► Když porovnáte investiční byt a podíl na komerční nemovitosti, co je z hlediska řízení rizika pro investora psychologicky těžší?
Těžší je to paradoxně u investičního bytu, protože většina rizik v tomto případě zůstává neviditelná nebo podceňovaná. Byt působí známě a bezpečně, ale investor často ignoruje vysokou ochranu nájemníků, riziko dlouhodobého výpadku nájemného, absenci inflačních doložek či rostoucí regulatorní tlak. Přidávají se i širší socioekonomické faktory – změny demografie, dostupnosti bydlení nebo politická snaha regulovat ceny – to může zásadně změnit výnosový profil. Komerční nemovitost je sice naopak vnímaná jako složitější, ale její rizika jsou zpravidla explicitně popsána a smluvně ošetřena.
► Jak se v posledních letech proměnila definice kvalitní komerční nemovitosti? Je dnes důležitější lokalita, nájemce nebo flexibilita budoucího využití?
Myslím, že jsme se hlavně posunuli od statického pohledu k výrazně dynamičtějšímu. Inovační vlny se zkracují, ekonomické cykly se zrychlují a schopnost přesně předvídat budoucí využití objektu je stále obtížnější. Kvalitní komerční nemovitost je dnes kombinací silné lokality, vysoké provozní a funkční flexibility a schopnosti absorbovat změny, které moderní ekonomika nevyhnutelně přináší.
► Má ještě smysl uvažovat o komerčních nemovitostech čistě jako o zdroji výnosu, nebo se z nich stává spíše nástroj ochrany kapitálu?
Pokud se zaměříme na dlouhodobou udržitelnost portfolia, pak nejde jen o samotný výnos, ale o schopnost aktiva pokrýt životní náklady investora, inflaci a vytvořit rezervu. V takovém případě se bavíme o minimálním požadovaném nominálním výnosu zhruba kolem sedmi procent, aby nedocházelo k postupné degradaci kapitálu. U dlouhého investičního horizontu se přitom ukazuje, že volatilita sama o sobě není hlavním rizikem – rozhodující je, zda portfolio dlouhodobě roste rychleji, než kolik z něj investor čerpá. Kvalitní komerční nemovitosti zde mohou sehrát důležitou roli: díky stabilnímu cash flow, inflační indexaci a nižší citlivosti na krátkodobé výkyvy dokážou přispět k dosažení potřebného výnosu a zároveň tlumit riziko.
► Někteří čeští investoři se drží koruny. Co je podle vás skutečně přiměje opustit korunový svět a akceptovat měnové riziko?
Je důležité říct, že zůstávat u koruny není v žádném případě konzervativní strategie. Je to naopak extrémní koncentrace rizika vůči jediné ekonomice, politickému systému a měně. Proto by konzervativní investoři měli usilovat o diverzifikaci, která jejich majetek ochrání před geopolitickými šoky, makroekonomickými změnami i dlouhodobým poklesem kupní síly. Akceptace měnového rizika přichází ve chvíli, kdy si investor uvědomí, že měnové riziko není hrozba, ale nástroj – prostředek, jak snížit svoji závislost na jednom státu a jednom regulatorním rámci. Cílem není spekulace na kurz, ale vytvoření portfolia, které si zachová hodnotu v různých scénářích a umožní investorovi žít svobodně a spokojeně kdekoliv, bez nutnosti být ekonomicky připoután k jedné zemi.
► Vidíte dnes na trhu typ investora, který před pěti lety prakticky neexistoval? Pokud ano, čím se vyznačuje?
Ano, ten rozdíl je dnes velmi výrazný. Ještě před pěti lety převažoval investor, který měl primárně zaměstnání nebo podnikání, investování vnímal jako doplněk a úspory řešil hlavně s ohledem na vzdálený důchod. Dnes se stále častěji setkáváme s investory, kteří chtějí být v podstatě profesionálními investory – systematicky si budují portfolio s jasnou strategií, sledují výnos, riziko i daňovou efektivitu. Právě tento typ investora dnes hledá sofistikovanější řešení, přímý přístup k aktivům a vyšší míru odpovědnosti za vlastní finanční budoucnost.
► Kdybyste měl definovat tři nejčastější chyby, které investoři dělají při porovnávání investičních příležitostí, jaké by to byly?
Ty chyby jsou překvapivě stále stejné. První jsou emoce – investoři dávají přednost tomu, co znají nebo co jim připadá „bezpečné“, typicky třeba investičním bytům, a podceňují strukturální rizika i reálný výnos. Druhou chybou je nedůslednost: investiční příležitosti se porovnávají podle hrubých čísel, ale bez ohledu na čistý výnos, riziko, časový horizont nebo nákladovost struktury, takže se ve skutečnosti srovnává nesrovnatelné. A třetí je nedostatek informací a finanční gramotnosti – nepochopení cash flow, inflace, regulatorních rizik nebo kapitálové struktury investice.
•
