Industriální nemovitosti, které jsou těžištěm byznysu skupiny Arete, představují agresivní branži, v níž jsou hráči velmi profesionální a zároveň hladoví. „Na chyby nebo na rozhodování podle pocitu tu není prostor,“ říká Alica Koblovská. Správa aktiv se podle ní zároveň dynamicky vyvíjí, jak je vidět například na způsobech financování. Vedle klasických bankovních úvěrů jsou stále častější úspěšné emise dluhopisů nebo financování formou takzvaného soukromého dluhu, kdy peníze nepůjčuje banka ale soukromá entita. Patrné jsou i rozdíly mezi jednotlivými trhy. V Polsku je například běžné jen velmi krátké zajištění nájemních smluv bankovní zárukou, v Česku se stále nedoceňuje pojištění záruk při akvizici a na Slovensku zase přetrvávají legislativní relikty ze šedesátých let – jako třeba možnost zániku nájemních smluv při změně vlastníka nemovitosti, což není evropský standard. Držet krok s trhem, legislativou, novinkami je pro právníky velkého správce aktiv výzva. Nápomocny jsou technologické vymoženosti, ale mají své limity. „Umělá inteligence dnes dokáže výrazně urychlit revizi dokumentů, ale zatím to není náhrada za kritické myšlení, vyjednávání nebo schopnost číst kontext. Z tohoto pohledu ji vnímám spíš jako chytrého asistenta, ne jako rozhodovací nástroj,“ říká Alica Koblovská v rozhovoru, který vznikl ve spolupráci s projektem #Prvních100let.
Poslední roky jsou dost turbulentní, zásadní události přicházejí jedna za druhou. Čím je v této době charakteristický svět správy aktiv – nejen z právního hlediska, ale i z pohledu strategie?
Jako první mě napadají slova jako profesionální, výkonnostní, rychlý, komplexní. Mnoho podstatných věcí přitom není na první pohled vidět. Důležité je to, co se odehrává v zákulisí – jak jsou nastavené obchodní modely, jak firmy pracují s likviditou, řízením rizik, regulací nebo kapitálovou strukturou. I mezi velkými hráči jsou v tom značné rozdíly. Blackstone zůstává u tradičního modelu správy cizího kapitálu za poplatek, zatímco skupiny jako KKR často investují i vlastní prostředky vedle peněz klientů. To jim dává větší flexibilitu, ale zároveň nesou vyšší riziko. Tyto odlišnosti se pak propisují do právní struktury a smluv.
Jakým způsobem?
Klasické fondy často využívají fund of funds struktury s jasně vymezenými pravidly a limity. Naopak přímé equity investice s více spoluvlastníky vyžadují složitější smluvní rámec, větší míru vyjednávání a strukturovaných transakcí. Vývoj vidím i ve financování – vedle klasických bankovních úvěrů jsou dnes častější úspěšné emise dluhopisů nebo soukromé entity, které jsou ochotné půjčit kapitál za předem nastavených podmínek na úrovni dluhu, tedy bez zapojení do vlastnické struktury. A nejde jen o mezzanine neboli dočasný “překlenovací” úvěr, ale často o dlouhodobější spolupráce. Na každý z těchto modelů je potřeba se dívat po právní stránce specificky.
Trh industriálních nemovitostí je navíc nadále docela agresivní a na chyby zkrátka není prostor. Hráči jsou profesionální a hladoví. Po tlumenějším období v posledních letech počet akvizic stoupá, například v Česku v prvním čtvrtletí roku 2025 dosáhl objem investic do komerčních nemovitostí 1,46 miliardy eur – což už představuje 79 procent celkového objemu za rok 2024. Tohle není prostředí pro rozhodování podle pocitu. Zásadní jsou data a jasné nastavení strategie a odpovědností. To se samozřejmě promítá i do právní práce.
Vaše skupina působí ve více zemích střední a východní Evropy. Vnímáte mezi jednotlivými státy zásadní rozdíly?
I když všechny tyto země vycházejí ze stejného právního systému, v praxi jsou mezi nimi rozdíly, které musíme dobře znát a zohlednit. Z hlediska právní jistoty je klíčové mít zkušený tým a lokální poradce, kteří nám pomohou tato specifika správně uchopit. Například v Polsku je běžné velmi krátké zajištění nájemních smluv bankovní zárukou, často jen na tři měsíce. Pokud bych to nevěděla, tlačila bych nájemce do delšího zajištění – jenže v Polsku to není standard a my tedy musíme hledat jiné způsoby, jak ošetřit rizika u dlouhodobých kontraktů. V Polsku také často vidíme industriální areály o velikosti kolem sto tisíc čtverečních metrů, což je v Česku spíše výjimka. To zásadně mění pohled na stabilitu cash flow, hlavně u projektů s jedním nájemcem. Smlouvy se běžně uzavírají na deset nebo patnáct let a musíme zvažovat i scénáře předčasného ukončení. Hodně pak záleží na lokalitě a samotném nájemci – důkladná datová analýza a selekce projektů jsou naprosto zásadní. A samozřejmě i jistota v nabývacích titulech a smluvních závazcích.
Jaká specifika má Česko a Slovensko?
V Česku mi přijde pořád nedoceněné W&I insurance, tedy pojištění záruk při akvizici. Je to speciální typ pojištění, který kryje rizika spojená s případným porušením záruk prodávajícího nebo s právními vadami, například chybějícím nabývacím titulem nebo právem vést infrastrukturu přes sousední pozemek. Podle mě je to skvělý nástroj – prodávající odchází bez budoucích závazků a kupující má naopak jistotu solventního partnera po dobu trvání záruk. Ještě tak pět let zpět bylo toto pojištění nepřiměřeně drahé a nešlo použít na menší transakce. Dnes je ale velmi dostupné a mé zkušenosti s pojišťovnami jsou velmi pozitivní.
Na Slovensku zase přetrvávají některé legislativní relikty ze šedesátých let. Například při změně vlastníka nemovitosti může dojít k zániku nájemních smluv, což neodpovídá evropským standardům a zásadně to ovlivňuje strukturování akvizic. Slovenský právní řád klade stále velký důraz na formální náležitosti právních úkonů, jejichž nedodržení často vede k absolutní neplatnosti smlouvy, zatímco česká právní úprava po rekodifikaci v roce 2014 více respektuje skutečnou vůli stran a v pochybnostech se snaží spíše zachovat platnost smlouvy, i když ta trpí formálními nedostatky. V praxi tak na Slovensku hrozí vyšší riziko, že soud neuzná smlouvu jen kvůli absenci předepsané formy, zatímco české soudy jsou ochotnější formální vady překlenout, pokud je z okolností zřejmé, co strany chtěly.
Je pro vás vaše role v Arete z právního hlediska velká výzva?
Jednoznačně. A to nejen kvůli rozdílům mezi jednotlivými zeměmi. Do mé agendy kromě akvizic a divestic patří také například regulatorika, oblast kapitálových trhů, compliance i běžný provoz. Řešíme tak kontrakt za desítky milionů eur, ale také smluvní vztah s firmou zajišťující ostrahu v našich parcích nebo etický kodex. Stejně jako v jiných oblastech, i v rámci právního oddělení musíme neustále sledovat a držet krok s trhem, legislativou, novinkami. Digitalizace je určitě správný směr – elektronický podpis nebo datové schránky jsou už běžným standardem. V právní agendě využíváme také nové nástroje. Umělá inteligence dnes dokáže výrazně urychlit revizi dokumentů, ale zatím to není náhrada za kritické myšlení, vyjednávání nebo schopnost číst kontext. Z tohoto pohledu vnímám AI spíš jako chytrého asistenta, ne jako rozhodovací nástroj.
Vaše skupina se dlouhodobě věnuje industriálním nemovitostem, ale poslední dobou se zaměřujete i na energetiku. Jak jste k tomu dospěli?
Už několik let sledujeme, že náklady na energie v logistických a průmyslových parcích rychle rostou a stává se dokonce, že jsou vyšší než samotné nájemné. Současně dochází k rychlým změnám na trhu s energiemi, roste poptávka, přechází se na obnovitelné zdroje a nové technologie. Podle predikce Mezinárodní energetické agentury (IEA) z roku 2024 se očekává, že globální poptávka po elektřině vzroste do roku 2050 na dvojnásobek současné úrovně. Každý developer a investor v průmyslových parcích dnes musí přemýšlet nejen o samotné nemovitosti, ale i o její energetické infrastruktuře. Proto jsme začali budovat vlastní energetický management na industriálních halách. Máme zkušený tým, který své znalosti a platformy promítnul do nové strategie, která kombinuje obnovitelné zdroje, akumulaci a flexibilní řízení spotřeby, a to jak v Čechách, tak v zahraničí. A v době, kdy je energetická transformace často hodně o politice a ideologii, jsme si řekli, že chceme racionální přístup: stavíme diverzifikované portfolio – stabilní assety třeba ve formě dlouhodobých Power Purchase Agreement kontraktů (Dlouhodobé smlouvy na dodávku energií – pozn. red.) – ale zároveň si necháváme prostor pro budoucí růst přes flexibilitu, akumulaci nebo služby výkonové rovnováhy.
Co znamenalo pro právní tým rozšíření aktivit firmy do energetiky?
Energetika je velmi regulovaná a právní rámec složitý. Akvizice bývá často klasický share deal, tedy nabytí podílů v cílové společnosti, složitější je pak samotný provoz. Vstupují do toho energetická právní úprava, environmentální regulace, provozní licence, vztahy s distributory, regulátory a dodržování evropských standardů. Vyžaduje to úzkou spolupráci právního, technického a investičního týmu s týmem capital markets – právě v tom podle mě vzniká skutečná přidaná hodnota.
Právní svět bývá vnímán jako nesrozumitelný a nelákavý. Co by jej podle vás do budoucna změnilo k lepšímu?
Jako první mě napadá, že by v právu mělo ubývat zbytečné byrokracie. Právo by mělo být hlavně nástrojem pro hledání smysluplných řešení, a ne samoúčelnou překážkou. Do budoucna bych si proto přála prostředí, kde se víc spoléhá na zdravý rozum a férovost, a méně na hromady papírů.
•
