Investiční skupina DRFG, jejímž zakladatelem a největším akcionářem je brněnský podnikatel David Rusňák, zhodnocuje český kapitál na českém trhu investicemi do nemovitostí, telekomunikací, finančních služeb a retailu. „Letos nájemci zvažují prodloužení nájemních vztahů o kratší než standardní dobu pěti let. Z hlediska opatrnosti a nejistot vyplývajících ze současné situace je prodlužují v průměru o tři roky,“ konstatuje Angelika Houdková, ředitelka Real Estate Facility Management v dceřiné společnosti DRFG Real Estate.
Dle dubnových dat Českého statistického úřadu klesaly maloobchodní tržby dvanáctý měsíc v řadě. Jak se to projevuje ve vašich obchodních centrech?
Dvanáctiměsíční pokles je v meziročním srovnání, ale když se podíváme na meziměsíční data, pak od počátku roku maloobchodní tržby rostou. V našich obchodních centrech jsme zaznamenali mírný pokles obratů ve čtvrtém čtvrtletí 2022 ve srovnání s rokem 2021. V roce 2022 se tržby za vánoční nákupy projevily již ve třetím čtvrtletí, což si spojujeme s obavami zákazníků z možného dalšího covidového uzavření prodejen před Vánocemi. Ostatně zákazníci v Česku jsou na komfort otevírací doby velmi citliví. Od počátku roku 2023 jsou výsledky srovnatelné, navíc i se vzrůstající tendencí oproti roku 2022 a vykazují i nárůsty oproti roku 2019.
Angelika Houdková, výkonná ředitelka Real Estate Facility Management, dceřiné společnosti v investiční skupině DRFG.
Mění se v čase struktura toho, co lidé nejčastěji nakupují?
Lídrem je rychloobrátkové zboží a zboží denní potřeby, jako jsou potraviny, léky či drogerie. Zde žádná výrazná změna nenastala. „Foodové“ řetězce však plošně zmenšují své „nonfoodové“ sortimenty, elektroniku, oblečení, obuv, čímž ztrácejí část svých dřívějších obratů. To je ku prospěchu všem specializovaným obchodům s těmito sortimenty, které umějí v jednotlivých segmentech nabídnout mnohem širší nabídku. Pozorujeme také výrazný vzestup obchodů „vše pro domácnost“ a jejich rostoucí popularitu především u žen. Výběr doplňků do domácností a péče o jejich zkrášlení je odedávna dominantou žen, a nejen těch v domácnosti.
Další výraznější změnu registrujeme u sortimentů značkového sportovního zboží, kde nám obraty v obchodech klesají a přesouvají se do onlinu. Těší nás vzestupná tendence návštěvníků v oblasti zábavy, která byla v období covidu silně zasažena. Za zmínku stojí také zájem o cestování a o uzavírání zájezdů v cestovních kancelářích, kde zákazníkovi vyberou zájezd dle jeho přání, což odráží vývoj směnných relací, jež aktuálně přejí všem, kdo chtějí vycestovat.
Vaše obchodní centra se nacházejí především v moravských regionech. Je nějaký rozdíl mezi nákupním chováním tam a například v Praze nebo Brně?
V Praze žádné centrum nespravujeme, proto odpovím trochu jinak. Velký rozdíl mezi regiony nepozoruji, spíše jsou rozdíly v lokalitách, tedy jak se liší chování zákazníků v centrech měst a v okrajových částech. Také jsou rozdíly mezi branžemi, především v tom, jaký druh nákupu zákazník provádí. Je podstatný rozdíl mezi cíleným nákupem, kdy jde na jistotu se seznamem zboží na papírku či v hlavě, a nákupem spontánním, kdy narazí na zboží, které kupovat nechtěl, a přece si ho z nákupního centra odnese. Tahounem spontánního nákupu jsou především slevové akce, o kterých se zákazník při návštěvě či cestou k centru dozví, například plakáty či billboardy, nebo jej něco osloví ve výloze kamenných obchodů.
Vnímáte nějakou změnu v posledních letech ohledně požadavků nájemníků?
Třeba požadavky na snížení marketingových poplatků. To nás mrzí, protože život nákupního centra a eventy v něm jsou hybatelem návštěvnosti a přinášejí do centra možnost, jak se odlišit od těch ostatních. Nájemníci a značky jsou totiž v okolí téměř totožní. Eventy sice nějaké peníze stojí, ale vnášejí do centra život a zvyšují frekvenci zákazníků a zájem o nákupní centrum. V západní Evropě i v Asii trend směřuje k posilování socializační funkce nákupních center, kdy se jejich návštěva netýká pouze toho si nakoupit, protože to lze udělat i přes internet, ale i něco zažít. Věřím, že tuzemští nájemci k tomu brzy dospějí také.
Jak se na vašem byznysu projevila energetická krize, která loni kulminovala?
Díky strmému nárůstu cen elektřiny a plynu na burze jsme i my byli postaveni před strategickou otázku, zda cenu elektrické energie fixovat, či nikoli. Naše rozhodnutí nákupu elektrické energie za spotové ceny – bez fixace – se v konečném důsledku projevilo pozitivně a oproti kalkulovaným nákladům se nám podařilo, a nadále daří, dosáhnout výrazných úspor oproti původně odhadovaným výdajům dle cenového stropu vydaného státními opatřeními proti nárůstu cen energií. Elektřinu nakupujeme přibližně 25 až 35 procent pod vládním stropem, liší se to měsíc od měsíce.
Přijali jsme i mnohá opatření spočívající v optimalizaci nastavení osvětlení, topení, chlazení a dalších energeticky náročných celků, abychom nájemcům co nejvíce v této krizi přišli na pomoc a snížili spotřebu o další procenta. Tím však naše práce nekončí. Chceme investovat do vlastních obnovitelných zdrojů energie a interním tradingem dceřiné společnosti DRFG Energy, která tím bude fungovat jako výrobce i dodavatel energie, umožnit v budoucnu i odebírání zelené energie nájemcům. Letos výstavbou fotovoltaických elektráren na vybraných objektech uděláme významný krok k přechodu k udržitelnější a ekonomicky výhodnější budoucnosti.
Předpokládám, že jste museli zvýšit nájmy. Indexujete je vzhledem k inflaci?
Indexujeme. Ostatně, indexace nájmů vyrovnává kolísání trhu a zajišťuje hodnotu nemovitosti.
Zvládají to nájemci v obchodních centrech?
Dosud nebyla uzavřena žádná nájemní jednotka. Z toho usuzujeme, že zvýšení nájmů v důsledku indexace nemá zatím na chod provozoven citelný dopad. Ostatně indexace je odrazem nárůstu cen zboží, což se odráží v růstu tržeb nájemců. V průměru však nájemníci v našem portfoliu vydávají na nájem ze svých tržeb v poměru k obratu méně než před rokem – někdo více, někdo méně, momentálně se zlepšuje situace u diskontních řetězců. Každopádně se snažíme našim partnerům pomáhat zmírňovat dopad krize úsporou provozních nákladů.
Mění se u vás v poslední době průměrná doba nájmu? Dochází k častější fluktuaci nájemníků, nebo jsou stabilní?
Současná situace obsazených jednotek je stabilní. Letos nájemci zvažují prodloužení nájemních vztahů o kratší než standardní dobu pěti let. Z hlediska opatrnosti a nejistot vyplývající ze současné situace je prodlužují v průměru o tři roky.
Fotovoltaika zažívala zejména loni, ať už na rezidenčních, či komerčních nemovitostech obrovský boom. Jak jsou na tom v tomto ohledu vaše nákupní centra?
I my se tomuto tématu věnujeme již delší dobu a z fáze příprav a kalkulací se letos přesouváme k fázi výstavby, když uskutečníme první tři projekty a v budoucnu chceme fotovoltaické elektrárny rozšířit i na další objekty. I vzhledem k aktuální nestabilní situaci některých firem v oboru montáže fotovoltaických elektráren a s ohledem na naše know-how plánujeme jejich výstavbu ve vlastní režii, čímž se opět naplní synergické efekty.
Standardem u nákupního centra je v posledních letech i nabíječka pro elektromobily. Vnímáte růst poptávky po nich i u vás?
Zatím vnímáme zájem spíše u realizačních firem. I my jsme uzavřeli strategické partnerství v rámci globální sítě prostřednictvím E.ON Energie. Jsme však otevření i dalším zájemcům. Vidíme to jako určitý standard a komfort pro zákazníky a cestu, jak se připravit na změny v budoucnu. Spojení elektronabíjecích stanic a zelené energie z fotovoltaických elektráren nám dává ještě větší smysl. Je to cesta, kam naše plány směřují. Mimo tyto faktory nabíjecí stanice zvyšují enviromentální udržitelnost budovy a činí ji snáze financovatelnou, tudíž i atraktivnější pro případné kupce.
Každá krize je i příležitost. Vnímáte to tak i ve vašem segmentu?
Sledujeme vývoj trendů a příchod nových technologií i úspěšných konceptů na český trh. Snažíme se co nejvíce tyto trendy zachytit a aplikovat, ať už jde o nabíjecí stanice, či fotovoltaické elektrárny, které zároveň umožní i větší energetickou soběstačnost, o nové značky pro naše obchodní centra či rozšíření služeb a zábavy. S ohledem na vysokou saturaci retailového trhu v českých regionech je však tato krize o něco menší příležitostí v domovině, naopak větší možnosti spatřujeme za hranicemi.
Jaké jsou další plány skupiny DRFG v segmentu retailových parků?
Kromě kvalitativního zhodnocení současných aktiv bychom rádi své portfolio rozšířili i do dalších zemí a věnovali se i developmentu, a to ve spolupráci s některými našimi dnešními nájemníky, kteří zvažují vstupy na nové trhy. Chceme se však nadále věnovat českému a polskému trhu.
•
