Rezidenční trh se dostal z horečky do zimy

Vlak Green Dealu už nejde zastavit, jeho rychlost se navíc zvyšuje, říká Pavel Kliment, partner české kanceláře společnosti KPMG zodpovědný za odvětví nemovitostí a stavebnictví.

V době koronavirové pandemie rezidenční trh odolával, ale nyní zamrzl. Pro logistické nemovitosti byl loňský rok rekordním a daří se jim stále. O komerčním úspěchu budov rozhoduje i jejich udržitelnost. Realitnímu odvětví by prospělo přijetí eura a zkrácení stavebního řízení, míní expert společnosti KPMG Česká republika Pavel Kliment.

Podle průzkumu KPMG Property Lending Barometr čeští bankéři raději financují logistické projekty, v ostatních zemích střední Evropy jsou však oblíbenější rezidenční stavby. Proč tomu tak je?
Ten rozdíl není významný a pořadí se občas prohodí. V době covidu byl rezistentní rezidenční trh, protože hodně klientů zvažovalo nákup nemovitosti jako investici. Logistice nahrává, že se byznysová vlna přelévá do zkracování a lokalizace. Na globálních trzích je spousta nových rizik, a pokud se jim chcete vyhnout, děláte byznys spíš lokálněji nebo v takzvaných přátelských lokacích. Ale je samozřejmě nutné mít ty prostory. A nejsou to jen sklady, ale i výrobní haly, distribuční centra či kanceláře.

V čem je Česko jiné?
Logistika zažila loni rekordní rok ve výstavbě. Vždyť se postavilo 1,3 milionu metrů čtverečních ploch, což je obrovské číslo. Pro Česko s jeho polohou a historicky silným výrobním potenciálem jsou současné trendy v logistice velkou příležitostí. A neměli bychom Česko odbýt slovem „montovna“, protože to je velké zjednodušení. Co nás negativně odlišuje například od Polska, je byrokratičnost a délka stavebního řízení. To je dlouholetý problém, který souvisí s obecně nízkou ambicí hospodářského růstu. Přitom ten je základní podmínkou bohatnutí společnosti jako celku.

Foto: Barbora Mráčková

Má to další vysvětlení?
Citlivější úrokovou sazbu české koruny, která nyní v podstatě zastavila v tuzemsku rezidenční trh ve prospěch logistických projektů. Navíc velké skupiny vše financují v eurech, tudíž je nižší závislost na korunových úrokových sazbách.

Prospělo by českému nemovitostnímu trhu přijetí eura? Vždyť 70 procent úvěrů probíhá právě v něm.
Dlouho jsem si myslel, že má cenu zachovat českou korunu. Ale přiznám se, že teď už si to úplně nemyslím. Problémy, na které jsme nebyli zvyklí – válka, vysoké ceny energií, dvouciferná inflace –, ukazují, že je výhodnější mít měnu, kterou p­o­užívá velký celek, jako je eurozóna.

Co z toho vyplývá?
Naše ekonomika je malá, takže i její měna je snáze ovlivnitelná. Dokážeme ji ubránit, ale v eurozóně bychom nemuseli. Tam jste součástí velkého celku za cenu toho, že ztratíte autonomii, ale zároveň svá individuální rizika rozkládáte na větší celek. Ten je odolnější, protože jeho součástí jsou silné a velké státy typu Německa a Francie.

Kdyby Česko euro přijalo, co by to způsobilo? Zdražení, jak teď vidíme čerstvě u nového člena eurozóny Chorvatska?
Na běžné úrovni zřejmě ano, což si vyzkoušelo Slovensko a nyní to zažívá Chorvatsko. Ale v komerční a byznysové sféře by to přineslo spíš výhody, protože euro šetří spoustu nákladů. Společnostem i bankám vypadne jedno velké riziko – kurzové. Nemusíte vynakládat prostředky na zajištění a další problémy s tím spojené. Ale přijetí eura je politická dohoda. Buď se chcete přivázat k eurozóně, nebo se tohoto projektu nechcete účastnit a zůstanete mimo.

Ze zemí Visegrádské čtyřky mají euro jen Slováci. Maďaři a Poláci stejně jako Češi zůstávají věrní národní měně. Čemu to přičítáte?
Že Slováci našli odvahu to v určitý okamžik udělat.

Nazval byste to odvahou i po těch letech?
Nazval.

Takže českým politikům chybí odvaha?
Spíš si myslím, že naši politici se zodpovídají českým občanům, kteří obecně nejsou nebo nebyli pro přijetí eura. Ale možná se to časem změní, protože i běžný občan si může říct: Dobře, jaké jsou výhody vlastní měny v okamžiku, kdy inflace dosahuje dvouciferných hodnot a česká úroková sazba je vysoko nad eurozónou? Koruna dobře funguje v dobrých časech. Debata se vždy vede o výhodách. Proč se ale jednou na věc nepodívat z perspektivy, která varianta znamená menší rizika? Pro realitní byznys by to bylo výhodnější, protože současné úrokové sazby české koruny de facto znamenají zamrznutí rezidenčního trhu. Ale rozumím tomu, proč to Česká národní banka dělá, chápu jejich cíl, je to jejich úkol, chtějí přibrzdit inflaci. Jestli se jim to podaří a za jakou cenu, je však druhá věc.

Jaký je tedy dopad na český trh?
Z hlediska nemovitostních společností závislých na české koruně, což je především rezidenční část, jde o zamrznutý trh a problémem je, že se to děje velice rychle. Za šest měsíců se trh dostal z totální horečky do absolutní zimy. Potom je těžké v tom koncepčně pracovat, protože development je dlouhodobý, trvá s povolovacími procesy řádově deset let. Vnímám to tak, že při takových výkyvech by mělo euro stabilizační úlohu, protože by je aspoň z části eliminovalo.

Má smysl v tomto krizovém období hovořit o udržitelném financování komerčních nemovitostí? A co si pod ním představit?
Ano, protože ani současné problémy tento směr neutlumily. U rezidenčních nemovitostí tomu tak sice zatím plně není, ale u komerčních přetrvává zájem, aby byly deklarované jako zelené a udržitelné a byly schopné získat udržitelné financování. Jde o trend, který se rozjel již před lety. A nyní je jedním z hledisek při rozhodování velkých bank. Pokud zvažují nějaký projekt, dívají se, aby splňoval určitá kritéria udržitelnosti. Podobná situace panuje také u velkých fondů. Toto téma je akcelerační. Vysvětlím to ještě z hlediska majitele projektu. Ať jde o logistický areál, nebo kanceláře, znamená to investici třeba na 50 let. Jestliže ji chcete profinancovat za dobrých podmínek, potřebujete dobrý profil z hlediska udržitelnosti. Je jasné, že nyní nikdo nepůjde do energeticky náročného projektu.

Nejde přece jen o tlak Green Dealu, kdy se jeho vlak rozjel a už nejde zastavit?
Ten vlak už skutečně jede a nejenže nejde zastavit, ale navíc se zvyšuje jeho rychlost. Do Česka vždy vše přichází zprostředkovaně a se zpožděním, ale už i k nám dorazilo, jak je to pro developery důležité, protože určuje, za kolik se projekt prodá, jak dobře se bude financovat a kdo jako nájemník do něho přijde. Jde o souhrn důležitých aspektů, které jsou klíčové, aby nemovitost byla úspěšná.

Nezdraží se tím vše ještě víc?
Ano, ale žádná změna není zadarmo. A zase jde o politické rozhodnutí, jestli se společnost shodne, že chceme jako celek limitovat nárůst průměrné teploty nebo uhlíkové stopy. Pokud takovou ambici máme a vyjádřili jsme ji Pařížskou dohodou, pak pro to musíme i něco dělat. Teď se dostáváme do fáze, kdy už se vše eviduje, bude se reportovat a stanovují se přesná pravidla. Aby bylo jasné, že když něco deklaruji jako zelené, aby to tak skutečně bylo. Samozřejmě do toho nyní vstupuje marketing, ale nejsme schopní vytvořit pravidla pro fungování tak masivní věci za jeden rok. Vše se bude vyvíjet v čase. A třeba „greenwashing“ je už jedno z hlavních témat, tedy jak zamezit, aby projekty byly deklarované jako udržitelné, když udržitelné nejsou.

Může to nahrávat korupci či, česky řečeno, fixlování?
Ne, protože ten proces už je dost robustní. Nemovitosti už dlouho mají určité certifikace a musíte je mít, pokud chcete potvrdit kvalitu budovy. Stalo se to základem a vzájemně se to prolíná. Takže už nemůžete říct, že máte udržitelnou budovu a nedoložit to.

Je pohled v Evropě všude stejný?
U nás jsme pesimističtější, v sousedním Německu optimističtější. Mluvil jsem s tamními kolegy o dopadech požadavků na udržitelnost na cenu projektů. A oni na to reagovali: máš pravdu, ale když to uděláme teď, bude to pořád levnější, než kdybychom s tím začali v roce 2030. Potom by ty dopady byly ještě horší. Což nepostrádá logiku, jestliže se vezme jako základní východisko, že něco dělat musíme.

Autor je publicista

Přečtěte si také