Investice do nemovitostí v Česku prošly v uplynulých pěti letech bouřlivým vývojem. Na počátku desetiletí byl realitní trh poznamenán globální koronavirovou pandemií, která na určitou dobu zmrazila trh a vyvolala obavy z ekonomické recese. Řada investorů vyčkávala, transakce na přechodnou dobu poklesly. Brzy se však potvrdilo, že nemovitosti jsou v dobách nejistoty považovány za bezpečné útočiště pro kapitál. Během pandemie se poptávka po nemovitostech nezastavila, jen se přesunula k větším domům se zahradou mimo města, dramatický nárůst zažil trh rekreačních nemovitostí, vlastní chata či chalupa se v covidu vyvažovala zlatem. Zvýšená poptávka se přetavila do robustního růstu cen nemovitostí. Kromě zvýšeného zájmu o reality a nižší možnosti utratit peníze například za dovolenou se na trhu projevila kombinace více faktorů: nízké úrokové sazby, vysoká inflace a setrvalý nedostatek nových staveb. Hypoteční trh zažíval historický boom, což přiživilo cenovou spirálu. Celkově lze říct, že období 2020 až 2025 přineslo na český realitní trh jak velké výzvy, tak nové příležitosti. Pro investory se potvrdila důležitost diverzifikace a strategického uvažování, do jakého segmentu trhu vložit svůj kapitál.
I do malých měst
V této době začali investoři hledat příležitosti pro diverzifikaci svých realitních investic a jedním ze segmentů, který získal pozornost, byly retailové parky, moderní nákupní zóny skládající se z nezávislých, přízemních prodejen s vlastními vchody a širokou nabídkou produktů. Na rozdíl od velkých nákupních center, která čelila dramatickým omezením během covidových lockdownů a nové konkurenci e-shopů, prokázaly retailové parky značnou odolnost proti pandemii. Jednoduchá dostupnost, parkování přímo před vchodem do daného obchodu a zaměření na základní každodenní nákupy, jako jsou potraviny, drogerie, obuv a oděvy či zoo obchody a hobby markety, to vše v době, kdy lidé preferovali rychlé a bezpečné nákupy s minimálním kontaktem, zvedlo zájem o nákupy v retailových parcích.
Protože trend pokračoval i po odeznění pandemie, zažívala – a stále zažívá – výstavba nových parků v regionech značný rozmach. Tento typ nemovitostí se stal vyhledávaným cílem pro institucionální i soukromé investory, kteří oceňují stabilní nájemní výnosy a dlouhodobé nájemní smlouvy. V období vysoké inflace byly retailové parky atraktivní i díky nájemním smlouvám s inflační doložkou, která chránila výnosy i investice před znehodnocením. Díky tomu vznikají retailové parky i v menších městech, kde dříve nebyly tak časté. Jen namátkou jmenujme několik příkladů parků, které byly otevřeny v poslední době: v Dobré u Frýdku-Místku, Jindřichově Hradci, Šumperku, Úpici, Vimperku či v Kozomíně, v těsném sousedství exitu D8 na Kralupy nad Vltavou. Retailové parky se ukázaly spolehlivým a perspektivním segmentem, který se dokázal přizpůsobit měnícímu se chování spotřebitelů a ekonomické situaci, a tím přilákal nové investory.
Poptávka kupujících i chuť řetězců
Celkově bylo ke konci roku 2024 v Česku v retailových parcích 1,3 milionu metrů čtverečních obchodních ploch, téměř třetina maloobchodního trhu v zemi. Ve výstavbě je několik desítek tisíc metrů ploch, ambiciózní odhady pro příští rok počítají s novými retailovými parky s prodejní plochou přes sto tisíc metrů. Tomáš Oplíštil, obchodní ředitel skupiny Realia Group, která je jedním z největších lokálních hráčů v tomto segmentu, vnímá trvající vysokou poptávku a také chuť významných obchodních řetězců po expanzi do reailových parků. Upozorňuje však, že za čtyři až pět let se výstavba zpomalí. „I proto nás zajímá akvizice celých portfolií retailových parků, je to cesta, jak na trhu expandovat,“ říká Oplíštil.
Realia Group má v současnosti v portfoliu 21 retailových parků, největší v Českých Budějovicích, s celkovou plochou 54 tisíc metrů čtverečních, přičemž celých 100 procent je obsazeno nájemci. Hodnota portfolia přesahuje 2,8 miliardy korun, firma ročně jen na nájemném vybere dvě stě milionů korun. Držitelům investičních akcií fondu Realia za uplynulých 12 měsíců přinesla zhodnocení osm procent. Oplíštil si pochvaluje strategii financování akvizic s využitím bankovních úvěrů se zafixovanými úrokovými sazbami. „Díky tomu fond nebyl v posledních letech pod tlakem a mohl investorům doručovat výnosy, které překonaly inflaci,“ říká. Již v tuto chvíli Realia Group připravuje akvizice na další dva roky, díky čemuž by se portfolio mělo vyšplhat na zhruba čtyři miliardy korun. „Další růst už bude v Česku pomalejší, i proto se začínáme rozhlížet v rámci Evropy,“ dodává Oplíštil.
•
