Pokud dnes chtějí developeři uspět s nabídkou kancelářských prostor, musí stavět udržitelně. Nájemci si to žádají. Důležitá je energetická náročnost budovy a různá řešení, která ji pomáhají snižovat. Trochu stranou zájmu zůstávají interiérové vestavby. „Přitom vnitřní řešení je z mého pohledu to hlavní. Budova dává smysl, až když do kanceláří chodí pracovat lidé. Efektivita se odvíjí od počtu unikátních návštěv zaměstnanců, které jsme schopni obsloužit naším interiérem. Pokud nebudou kanceláře navrženy efektivně, pokud budou nepohodlné, neoblíbené, tak klesá jejích návštěvnost a tím roste neefektivita budovy. Ať je jako taková navržena sebelíp,“ říká Lukáš Janáč v rozhovoru, který vznikl ve spolupráci s projektem [ta] Udržitelnost. Podstatná je ale i uhlíková stopa interiéru, která se odvíjí od kvality řešení. V YUAR nyní pracují na renovaci kanceláří, které navrhovali v roce 2016. „Klientovi původní řešení vyhovuje, potřebuje jen aktualizaci. Celková investice tak bude 20 procent z obvyklé hodnoty. V tomto konkrétním případě snižujeme uhlíkovou stopu o 80 procent,“ přibližuje Lukáš Janáč.
Lidé z realitní branže říkají, že nájemci kanceláří patří dnes v otázkách udržitelnosti k nejuvědomělejším. Jde totiž často o korporace, které mají kvůli povinnému reportingu samy své cíle v ESG oblasti. Máte jako architekti stejnou zkušenost?
Zkušenost s tím máme. Dnes je standardem, že nová kancelářská budova splňuje enviromentální kritéria, což je dáno poptávkou a konkurenční soutěží developerů. Kdo chce pronajmout, staví udržitelně. Ale u interiérů kanceláří to tak není. Většina budov je připravována pro nájemce z trhu a zkolauduje se prázdná. Následně se realizují interiérové vestavby dle potřeb nájemců. Tady už nejsou stejné požadavky jako na budovu. V poptávkách na návrh těchto vestaveb bývá udržitelnost zmíněna z části, spíše vůbec. Před pár lety jsme se tím začali zabývat. Soudě podle reakce z trhu i odborné veřejnosti patrně jako jedni z prvních. Začali jsme řešit, co znamená uhlíková stopa kancelářské vestavby, jak s ní pracovat. Nakolik má vliv samotné provedení interiéru a na kolik třeba návrh dispozice. Bavíme se o tom s klienty, které to zajímá. A díky tomu dnes navrhujeme pouze kanceláře, ve kterých se řeší udržitelnost.
Jak hodnotíte současný přístup ke zlepšování udržitelnosti staveb? Protože provoz budov má podle EU na svědomí 40 procent spotřeby energií a z toho čtyři pětiny představuje vytápění, skloňuje se hlavně dobře izolující obálka budovy, instalace obnovitelných zdrojů energie a různá řešení pro energetické úspory jako žaluzie reagující na sluneční svit. O vašem tématu, tedy vnitřním řešení moc slyšet není…
Vnitřní řešení je z mého pohledu to hlavní. Nakonec proč se ty budovy staví? Přece aby v nich byly kanceláře. To že je budova postavena kvalitně a má optimalizované náklady na provoz, tedy vytápění a chlazení, je dnes už standard. I když i tady je další prostor ke snižování uhlíkové stopy. To je však na jiné povídání. Zpátky k interiéru. Pro mě budova dává smysl, až když do kanceláří chodí pracovat lidé. Efektivita se odvíjí od počtu unikátních návštěv, zaměstnanců, které jsme schopni obsloužit naším interiérem. Záleží tedy, nakolik jeho nastavení naplní všechny jejich potřeby a umožní, dokonce usnadní vykonávání jejich práce. Pokud nebudou kanceláře navrženy efektivně, pokud budou nepohodlné, neoblíbené, tak klesá jejích návštěvnost a tím roste neefektivita budovy. Ať je jako taková navržena sebelíp. Dle dostupných dat je v Praze k říjnu 2024 obsazenost kanceláří 61 procent. Já v tom čtu, že efektivita je 61 procent.
Dá se celé to téma kanceláří a jejich interiérových vestaveb ilustrovat čísly, například pokud jde o pražský trh?
Ano, dá. Byť se v různých zdrojích rozcházejí nebo nejsou všechna dostupná. V Praze je přes 3,7 milionu metrů čtverečních kanceláří v nižších až středních stovkách kancelářských budov. Byly realizovány za posledních 30 let. Jen menšina z budov má certifikaci. Žádná zatím není uhlíkově neutrální. Ohledně samotných interiérů, pokud budeme uvažovat obvyklou dobu nájmu 5 let a střední hodnotu rekonstrukce kanceláře 10 let, tak se každý rok realizuje průměrně 370 tisíc metrů čtverečních kancelářských fitoutů. Z toho je většina přestaveb a rekonstrukcí.
Vy pracujete s pojmem uhlíkový rozpočet. Z čeho při jeho zpracování vycházíte a co vám dnes o vnitřních řešeních kancelářských prostor říká?
Zatím je to náš interní pracovní pojem. Rozpočet stavby sleduje množství a cenu a je důležitým nástrojem pro řízení ceny. Uhlík je vlastně součástí každé konkrétní položky. Jen se dnes nevyjadřuje. Není to zaužívaná praxe. Můžeme se ptát proč, když to zní tak jednoduše? Navrhnout stavbu je složitý proces a spočítat uhlíkovou stopu nějakého výrobku či části stavby je značně komplikované. Tyto procesy se pak navzájem umocňují, což je v kolizi s časem, který na realizaci je.
Klíč k úspěchu vidíme ve standardizovaném a pro klienta přehledném postupu. Protože není, začali jsme jej vyvíjet. Nechali jsme si v roce 2021 spočítat referenční uhlíkovou stopu našeho projektu, která je 125 tun ekvivalentu CO2 na tisíc metrů čtverečních. Díky tomu máme vstupní data a můžeme téma optimalizace řešit na konkrétních příkladech. Uhlíkový rozpočet nebo propočet vidíme jako další krok ve vyvíjeném procesu. Má být uchopitelným podkladem, který vyjádří, jak si stavba stojí z pohledu udržitelnosti v jednotlivých fázích návrhu.
Kde vidíte hlavní cesty, jak uhlíkovou stopu z kancelářských interiérů snižovat?
V kvalitě. V kvalitě návrhu, materiálů a vybavení. Uvedu příklad. Máme klienta, firmu MSD, pro kterou jsme v roce 2016 navrhli nové kanceláře v objektu FIVE v Praze na Smíchově. Nyní řešíme jejich refresh. Kanceláře jí vyhovují, potřebuje jen aktualizaci, celková investice tak bude 20 procent z obvyklé hodnoty. V tomto konkrétním případě tak snižujeme uhlíkovou stopu o 80 procent, výpočtem přes referenční stopu jde zhruba o 800 tun ekvivalentu CO2.
Jen doplním, že je to svým způsobem náš přelomový projekt. Kanceláře se často řeší pouze z pohledu designu. Když jsme tyto kanceláře před osmi lety navrhovali, použili jsme principy urbanismu a architektury. Náš přístup tenkrát nebyl obvyklý. Ale věřili jsme mu. Jsme architekti, tak jsme neměli pochyb. Bylo to správné rozhodnutí. Uvedená čísla to potvrzují. Snižování uhlíku je zejména v návrhu.
Velkým tématem je dnes ve stavebnictví cirkularita materiálů. Jsou na ni současná interiérová řešení připravena?
Cirkularitu vnímám dvojí, produktovou a principovou. Produktovou jsou třeba koberce. Přední výrobci je mají ze sta procent recyklovatelné, nabízejí i zpětný odběr. Je to celkem sofistikovaný proces. A pak je principová. Tu vidím v myšlence, v zásadě, že chci recyklovat. Uvedu na příkladu kanceláře FTMO v pražském Quadriu, kterou jsme řešili v roce 2022. Návrh jsme koncipovali tak, abychom využili maxima stavebních konstrukcí ze stávající vestavby, i když se dispozice potřebovali zcela předělat. Nakonec jsme využili 80 procent stávajících hliníkových příček a dveří, svítidel i většinu dřevěné podlahy, kterou tam předchozí nájemce měl. Znamenalo to každý stávající prvek vzít do ruky a zamyslet se, jestli a jak ho využít. No a pak taky přemýšlet, jak to provést na stavbě. Tedy demontáž, uskladnění a opětovnou montáž. Byla to celkem výzva, ale získali jsme spoustu nových informací. Zjistili jsme například, kolikrát se tyto položky museli po dobu stavby přesouvat po prostoru. Drobnost, ale rozpočtář s tím původně neuvažoval. Takže vícepráce. Dnes už s těmito zkušenostmi pracujeme, nabízíme je klientům, s postupy seznamujeme projektové managery a v předstihu plánujeme s dodavateli. Většina z nich tyto zkušenosti totiž nemá. Protože vyhodit a koupit nové je stále snazší.
Zmínil jste aplikaci urbanismu. V jakém smyslu jej využíváte?
Urbanismus je o souvislostech v měřítku celé obce, města. Zásadním způsobem ovlivňuje jeho fungování a rozvoj. Některé naše projekty jsou na počet lidí větší než průměrná obec v Česku. Když navrhujete kancelář pro 2000 lidí, musíte třeba přemýšlet nad hierarchií prostoru, aby v něm byla jednoduchá orientace a pohyb. Nebo nad dostatečnou flexibilitou pro změny. Téměř pokaždé se stane, že klient potřebuje změnu nebo dokonce že prošel restrukturalizací ještě během projektu. Nemůžeme v půlce návrh hodit do koše a začít znova. To by byl špatný návrh.
Jako podstatnou součást návrhu vidíme zónování z pohledu sociologie, tedy vnímání členění na veřejné, poloveřejné, polosoukromé a soukromé zóny. Když se toto nerespektuje, kancelář nefunguje, jak má. A co že to znamená? Veřejná zóna je ulice nebo náměstí, poloveřejná chodník u vašeho domu, polosoukromá vaše předzahrádka nebo společná chodba v činžáku, soukromá je byt. V kanceláři je veřejná zóna recepce nebo náměstí či centrální prostor, poloveřejná je chodba kolem vašeho oddělení, polosoukromá je prostor kolem vašeho pracovního stolu a soukromá je phoneboot nebo focus room. Ke každé zóně patří nějaké chování. Ve firmě, kde je 2000 lidí, všechny neznáte. A správně nastavené zónování podpoří očekávané chování, tedy eliminuje rušení.
V historických budovách jsou chodby s kancelářemi pro dva tři lidi, občas nějaká zasedací místnost a třeba ministerstva v nich dodnes fungují. Nedělá se dnes z pracovního prostoru přílišná věda?
Někdy si vzpomenu na scénu z firmu Jak básníci přicházejí o iluze, kde profesor katedry duševní hygieny popisuje výsledek státního výzkumného úkolu, na jehož konci je hypotéza, kde že je na stole prostor pro šálek kávy. Stání správa a samospráva jsou kapitola sama pro sebe. Nejsou k tomu dostupná data, ale dohaduji se, že přes 90 procent těchto prostor nebude ani z poloviny tak efektivních, jako průměrná kancelář, o které se bavíme.
Obecně jde o reakci návrhu na technologický vývoj. Do konce 19. století se psalo ručně. V roce 1874 přišel psací stroj. Stolní počítač byl jeho zlepšenou verzí. Velkou změnu přinesl až iphone, následoval rozmach wifi, přechod k notebookům a postupné zpřístupnění cloudových řešení, což odstartovalo dnešní mobilitu v kancelářích. To naplno umožnilo home office za covidu a dnešní hybridní způsob práce. Návrh kanceláře na technologický pokrok reaguje. Podívejte 20 let zpět, co vše se změnilo. Představte si, že by nic z toho nebylo za covidu. A jsme zpátky u základních principů architektury v kancelářském interiéru.
Máte řadu zkušeností. Můžete na příkladech ilustrovat, co dobře řešený prostor přináší. Nebo naopak jaké to má dopady, když se nepovede?
Odkud začít? Jsou to tisíce jednotlivostí v jednom harmonickém celku. Ono to všechno nemusí a není hned vidět. Když vejdete do dobře řešeného prostoru, bude tam příjemná atmosféra, snadná orientace, vždy najdete správné místo pro svou práci nebo jednání, s kolegy se nebudete navzájem rušit. Bude se vám tam líbit. Opakem jsou kanceláře, kde se permanentně řeší nějaké problémy s hlukem, na zasedačky se čeká, míst k jednání je nedostatek nebo jsou tam prostory, kam nikdo nechodí. Takové ty ad hoc relax zóny. Člověk nemusí být expert, aby poznal fungující kancelář. Chce to však nějaký čas. První dojem napoví, zkušenost potvrdí.
Trendem je sdílení pracovních míst. Odpovídá to ale sociální stránce člověka, kterou je podle vás nutné respektovat?
Ano. Jen si to ne každý uvědomuje. Tato problematika je citlivá. Pokud má někdo pocit, že pro svou práci potřebuje svůj pracovní stůl, tak je na místě se zaměřit nejprve na ten jeho pocit. Kdybych svůj stůl využíval po celou pracovní dobu, čerpal jen řádnou dovolenou a nebyl nemocný, má to opodstatnění. Ale kdo to dělá? Jen dovolená znamená osm procent času mimo kancelář. Do toho nějaká nemoc, jednání mimo pracovní stůl nebo služební cesta. Už byla zmíněna dnešní obsazenost kanceláří 61 procent. Ve skutečnosti bude ještě menší právě o reálné využití místa během celého dne. Každý jeden pracovní stůl znamená v průměru 10 metrů čtverečních kanceláře, která se musí postavit, vybavit, vytápět. I když tam dotyčný není. Tím vzniká zbytná uhlíková stopa. To je racionální důvod pro sdílení. Na příkladu našich zákazníků vidíme, že je to možné u všech. Jen někteří potřebují víc času na adaptaci. Úkolem architekta je uchopit toto téma a diskutovat jej. Umět jej prezentovat. Protože správně nastavené sdílení je důležité jak k efektivitě, tak ke snižování uhlíkové stopy.
Během covidové pandemie se kanceláře hodně vyprázdnily, a přes tlak řady firem dostat lidi zpátky do práce vydržel ve značné míře home office. Kanceláře jsou dnes nejproblematičtějším realitním segmentem, přestavují se například na byty. Jak vidíte jejich budoucnost?
Kancelářím se věnuji od roku 2001. Prožil jsem si příchod technologií, různé krize i současný nástup udržitelnosti. A když si představím ideální kancelář, efektivní a s nulovou emisní stopou, je před námi ještě kus práce. Kanceláře jako takové jsou tu s námi už pár set let. Jednou z prvních ryze kancelářských budov byl v 16. století postavený palác Uffizi ve Florencii, dnes významná galerie. Samotné slovo office má původ v latině. Je složeno ze dvou částí: opus, tedy práce a facere – dělat. Takže nadneseně můžeme říct, že dokud budeme dělat práci, budou tady kanceláře.
A k té dnešní situaci na trhu. Pokud se ukazuje, že něco nefunguje tak, jak má nebo by mohlo, je to poptávka po změně. Díky podobné poptávce vznikl například coworking, který efektivně řeší některé situace. U kancelářských budov vidím budoucnost v jejich technické a provozní modernizaci. V Praze je většina z nich na hranici své technologické životnosti nebo se k ní blíží. A v interiérech kanceláří vidím velkou příležitost k zefektivňování. Pokud je dnešní obsazenost 61 procent, je tam minimálně 30 nevyužitý potenciál. Teď jde o to umět příležitost uchopit.
Firmy, pro které pracujete, musí hodnotit náklady. Dá se říct o jakých penězích se v případě interiérových řešení bavíme?
My se na kanceláře, které navrhujeme, nedíváme jako na náklad, ale v souhrnu jako na investici, která přináší užitek v čase. Cena za jeden metr čtvereční kanceláře je odvislá od standardu pronajímatele, a pohybuje se dle zkušenosti z předchozích projektů mezi 15 až 25 tisíci korun, včetně kvalitního vybavení to je i přes 35 tisíc. Pokud bychom posuzovali tyto dvě hodnoty u velké kanceláře, například o ploše deset tisíc metrů čtverečních, bavíme se o rozptylu 200 až 300 milionů. Rozdíl v ceně, například uvedených 100 milionů, se posuzuje. Je to na první pohled velké číslo. O to větší, pokud je vnímáno jako náklad. Je však dobré vidět souvislosti. Když bychom počítali průměrnou mzdu osazenstva kanceláře za dobu obvyklého nájmu, což činí u takového prostoru 3,3 miliardy za 5 let, je 100 milionů tři procenta z této částky.
Investice do udržitelných řešení jsou zpravidla nákladnější. Vyplatí se nakonec nejen ekologicky, ale i ekonomicky?
O tom nepochybuji. Za zmíněný rozdíl v ceně 100 milionů si mohu koupit vyšší efektivitu, životnost a udržitelnost. Na jednom našem příkladu kanceláře velikosti 10 tisíc metrů čtverečních máme změřenou efektivitu vyšší návštěvnosti oproti jiné budově o celých 15 procent díky dodatečné realizaci centrálního interiérového schodiště. Těch 15 procent z pohledu zmíněných mezd už převyšuje cenu celého interiéru za dobu prvního nájmu. A teď si představte, že tam ten fitout bude stát 10 let, a po refreshi ve výši 20 procent z ceny interiéru pak 20 let. Prvotní cena realizace fitoutu se tak smrskne pod rozlišitelnou úroveň.
A to není celé. Díváme se na kancelář jako na místo tvorby hodnoty, na které se mzda podílí cca třetinou. S nadsázkou můžeme říct, že z tohoto pohledu je snaha o snižování nákladů zmařený čas, který by bylo smysluplnější věnovat zvyšování efektivity vyladění provozu a kvality prostředí. Náklad za kanceláře totiž nemůže být nikdy tak vysoký, jako přínos díky jejich kvalitnímu řešení.
Lukáš Janáč
Vystudoval Fakultu architektury na VUT v Brně. Praktické zkušenosti sbíral v ateliéru Jiran Kohout architekti, kde se poprvé potkal s kancelářemi. V roce 2008 založil ateliér YUAR architects, jehož je majitel a šéf. Zabývá se převážně projekty velkých měřítek v oblasti kanceláří nebo multiplikovatelného retailu. Mezi klienty YUAR architects patří například Škoda Auto, Penny, Siemens, MSD, Productboard, GasNet, Česká spořitelna, UniCredit bank nebo Generali Česká pojišťovna. Lukáš Janáč se věnuje také architektuře pro bono, tedy sociální a charitativní formě poskytování architektury. Je členem Royal Institute of British Architects (RIBA) a České komory architektů (ČKA).
•
