V širší investorské veřejnosti jsou poměrně rozšířené stereotypy pro posuzování regionů. Nejrozvinutější kapitálové trhy má sklon umísťovat do USA, komoditní investice díky ropě přisuzovat Arabskému poloostrovu či Rusku a mezi probuzené a probouzející se tygry řadit Čínu, Indii a země jihovýchodní Asie. Přijde-li řeč na realitní segment, zůstávají investoři převážně na domácí půdě, přičemž hned za naší severní hranicí se rozvinul trh pro zahraniční investice jako stvořený.
Polsko vzal zahraniční kapitál ztečí, v letech 2010 až 2019 v něm vzrostla hodnota aktiv pod správou z jiných zemí o 70 procent – na 415 miliard dolarů. Zahraniční firmy zaměstnávají více než 1,9 milionu lidí, asi 15 procent pracovníků v soukromé sféře. V počtu projektů zahájených na zelené louce (greenfield) bylo v roce 2021 Polsko vyhodnoceno dokonce jako pátá ekonomika na světě co do objemu tohoto typu investic.
Hospodářský růst Polska symbolizují i moderní mrakodrapy v centru hlavního města Varšavy. Foto: Shutterstock
Při srovnání takové invaze zahraničního kapitálu napadnou čínské ekonomické reformy, kdy se Čína po Mao Ce-tungových tragických snahách a jeho smrti odhodlala otevřít svůj takřka bezmezný trh západnímu kapitálu. A je to právě poměrně velký a růst slibující trh, který zahraniční investory v Polsku láká. Tohoto potenciálu si stále více všímají i čeští realitní hráči, kteří jsou přesvědčeni, že velikost trhu není jedinou paralelou mezi Polskem a Čínou.
Vysoký hospodářský růst
Polská ekonomika v uplynulém desetiletí v mnoha ohledech připomínala tu čínskou. Její průměrné roční tempo růstu HDP v letech 2009 až 2021 překonalo 3,2 procenta, téměř dvojnásobek průměrného výstupu české ekonomiky, což je ve srovnání s většinou evropských zemí nadprůměrné. Ve prospěch polské ekonomiky sice hraje silný efekt dohánění a růst z nižšího základu, ale přesně tyto aspekty představují potenciál hospodářského růstu, který investoři hledají.
Další analogii s Čínou představuje vypořádání se s vnitřním infrastrukturním dluhem. Od roku 2012 bylo v Polsku vybudováno více než 705 kilometrů dálnic. Český přírůstek 176 kilometrů za stejné období sice při přepočtu na rozlohu země vypadá srovnatelně, ale polská infrastruktura je lépe napojená na strategické sousední země. Dálniční spojení je kompletní nejen s Německem, ale také z Gdaňsku až do Katovic. Rozvinutá dálniční síť tudíž tvoří jeden ze základních faktorů ovlivňujících lokalizaci polské logistiky a lehké výroby.
Právě v tomto segmentu je srovnání s českým trhem nejzajímavější. Data o celkové ploše naznačují, že český trh se zřejmě přiblížil svému vrcholu. Celková výměra tohoto segmentu dosahuje 10,6 milionu metrů čtverečních, asi
40 procent té polské. Ve výstavbě je však velký odstup. Zatímco v Česku je momentálně asi 1,1 milionu čtverečních metrů plochy ve stadiu výstavby, v Polsku zanedlouho trh vzroste zhruba čtyřnásobně.
Určitou výhodu a potenciál růstu celého trhu představuje i cenová hladina nájmů. Průměrný nájem na metr čtvereční ve skladovacích halách a prostorách lehké výroby v Česku přesahuje sedm eur, přičemž horní hranice nájmu v nejžádanějších polských regionech činí zhruba pět eur na metr čtvereční za měsíc. Poptávku po těchto prostorách zvyšují v Polsku zejména dva faktory spojené s dozvuky koronavirové pandemie.
Poradenské společnosti zaznamenaly větší poptávku maloobchodníků po skladovacích halách, kterou vyvolal rostoucí podíl online prodejů již v prvním roce pandemie, kdy meziroční online tržby vzrostly o více než 50 procent, v roce 2021 pak o další čtvrtinu. A to v letech, kdy celý maloobchod navzdory externímu šoku narostl o necelá tři procenta v prvním roce pandemie a o 9,3 procenta v roce 2021. Druhým faktorem je vyšší poptávka odvětví automotive, které stěhuje výrobu některých komponent zpět do Evropy.
Obvyklá měna euro
Pro zahraniční investory je polský realitní trh zajímavý také svým měnovým aspektem. Vzhledem k tomu, že zahraniční investice tvoří podstatnou část celkové tamní investiční aktivity (v některých čtvrtletích i více než 50 procent), je obvyklou měnou na realitním trhu euro. V kontextu současného úrokového rozdílu mezi korunou a eurem (v základní 3M sazbě je nyní asi 5,6 procenta) je tudíž Polsko pro české investiční skupiny cílovým trhem.
Projekty, které jsou momentálně ve stadiu výstavby, se opírají o eurový nájemní mix a zmíněnou geografickou lokalizaci. Konkrétním příkladem takové lokality je Vratislav, která těží z dobrého přístupu jak do Česka, tak do východního Německa, nebo Poznaň, jež leží prakticky ve stejné dojezdové vzdálenosti od Berlína, Varšavy i strategicky významného přístavu Gdaňsk. Tyto logistické projekty splňují vysoké standardy udržitelnosti, o čemž svědčí certifikáty BREEAM na úrovni Very good pro komplex ve Vratislavi a Excellent v případě Poznaně, čímž tyto budovy přispívají dlouhodobému potenciálu portfolia.
Polský trh již v minulosti ukázal, že je odolný vůči krizové fázi ekonomického cyklu. Když v roce 2009 český HDP klesl téměř o pět procent, polská ekonomika zpomalila na roční tempo růstu 2,8 procenta. Stejně za koronavirové pandemie polské hospodářství pokleslo o 2,5 procenta, zatímco ekonomika eurozóny trojnásobně. Ohlédneme-li se za vývojem uplynulých let, Polsko se jeví jako malý čínský drak Evropy. Investiční aktivity v této zemi pak svědčí o tom, že oheň tomuto drakovi hned tak nedojde.
Filip Emmer, analytik DRFG
•
