Po potravinách bude poptávka neustále

V každé lokalitě je pro nás zásadní správný mix nájemců, což má dopad na vyšší návštěvnost, dobré obraty a na příjmy z nájmů pro fond, říká partner společnosti ZDR Investments Radek Hladký.

Vaše společnost je poměrně mladá. Založili jste ji v roce 2017 a nedlouho poté přišla pandemie. Projevilo se to v rozjezdu firmy?
Tento byznys děláme už pět let, z toho tři roky v naprosto nestandardní době. Dva roky jsme měli covid a loni v únoru začala válka na Ukrajině, která opět zamíchala kartami. Máme tedy za sebou hned dvě zatěžkávací zkoušky, na které se nikdo nemohl připravit. Ale nám paradoxně tato situace pomohla. V obou covidových letech jsme zdvojnásobili náš majetek pod správou. Lidé začali důsledněji zkoumat možnosti, kam co nejbezpečněji uložit své peníze, a díky tomu se nám povedlo zrychlit jejich výběr do fondů.

Našimi nájemci jsou převážně bonitně silné, nadnárodní potravinářské a diskontní řetězce, drogerie nebo chovatelské potřeby. Řada z nich tedy nemusela ani v době nejtvrdších restrikcí obchody zavírat. V průběhu covidu se právě díky odlišným dopadům vládních omezení na segment komerčních nemovitostí také více ukázaly rozdíly ve výkonnosti nemovitostních fondů. Zatímco například fondy zaměřené na kancelářské budovy nebo velká obchodní centra mnohdy stagnovaly, my jsme stabilně dosahovali osmiprocentních výnosů.

V jaké kondici je dnes firma?
Sportovní terminologií řečeno, cítíme se, jako bychom právě skončili soustředění. Máme formu, jsme ve skvělé kondici a na startu nové sezony. Rok 2022 byl pro nás nejúspěšnější v naší pětileté historii, pořád se rozrůstáme. V loňském roce jsme spustili nový fond ZDR Industrial, který se svým zaměřením odlišuje od našich prvních dvou fondů a investuje do příměstské logistiky a výroby. Celkem tedy máme tři fondy, kde si vyberou jak kvalifikovaní, tak retailoví investoři. Dohromady máme v našich třech fondech 63 nemovitostí s hodnotou přesahující 12 miliard korun.

Jaká je v současnosti skladba vašeho portfolia?
Jak už jsem zmínil, orientujeme se převážně na retail parky s velkým podílem prodejen potravin. V našem portfoliu mají plochy prodejců potravin podíl více než 40 procent na celkové pronajímatelné ploše. V každé lokalitě je pro nás zásadní správný mix nájemců, což má dopad na vyšší návštěvnost nakupujících, dobré obraty pro nájemce a na dlouhodobé příjmy z nájmů pro fond i naše investory. Investujeme v ekonomicky a politicky stabilních zemích. Máme nemovitosti v Česku, na Slovensku, v Německu, Rakousku a v Chorvatsku. V portfoliu máme objekty různých velikostí, pro představu nejmenší má hodnotu 60 milionů korun, největší 1,7 miliardy korun.

Proč se společnost orientuje převážně na retail parky?
Je to segment, kterému rozumíme a s nímž máme mnohaleté zkušenosti. V rámci Z/C/H Legal jsem jako advokát radil s expanzí i provozními záležitostmi několika potravinářským řetězcům, což mi umožnilo tento byznys detailně poznat. Aktuálně podle nás jde o nejstabilnější segment maloobchodu, který je odolný vůči negativním hospodářským cyklům. To jsme si ověřili jak v době covidu, tak loni, kdy byla vysoká inflace, ceny všeho včetně energií šly nahoru a ekonomický ideál byl značně vzdálen.

Současná situace, kdy Česko jako mnoho dalších států prochází silnou energetickou krizí a vysokou inflací, tedy nijak výrazně nepoškodila váš byznys? Ani u nájemců?
Jsme stále optimističtí. Znovu se nám totiž potvrzuje správnost naší strategie a skladby portfolia. Obchody s potravinami zůstávají navštěvované, ať se děje, co se děje. Prodejny diskontního typu, které prodávají cenově dostupné zboží každodenní potřeby, vyhledávají lidé, kteří chtějí i v době recese šetřit. Poptávka nájemců také neklesá. Naopak. Potravinářské i diskontní řetězce expandují a poptávají nové plochy v nových lokalitách. V developmentu máme už teď dohodnuty a rozpracovány projekty na další tři až čtyři roky.

Jak se odrazilo současné dění ve vaší společnosti?
Všechny naše nájemní smlouvy mají fixně definované nájemné, pokud používáme obratové nájemné, tak jen jako doplněk k základnímu fixnímu. Zároveň všechny smlouvy obsahují indexační doložky, což znamená, že hodnota nájmů bude zachována i v dobách vyšší inflace. Rostoucí náklady na údržbu nemovitostí, které nenesou nájemci, tedy nemohou výkonnost fondu negativně ovlivnit. A maloobchodní nájemci mají tu výhodu, že zdražené vstupy pak mohou z velké části promítnout do ceny svého zboží.

Dnes se mluví o poklesu cen nemo­vitostí. Je stále výhodné investovat v tomto odvětví?
Určitě ano. To, že jsou realitní fondy spolehlivým a dlouhodobým uchovatelem hodnoty investovaných prostředků, zůstává platné stále. Ale je třeba důsledně rozlišovat podle typu nemovitostí. Potenciálně náchylnou oblastí mohou být prémiové komerční nemovitosti s výnosem kolem čtyř až pěti procent, což v některých situacích nemusí stačit. U retail parků je situace jiná. Tržní ocenění se pohybuje většinou na úrovni šesti až sedmi procent, proto přecenění nemovitostí v portfoliích fondů směrem dolů není na místě.

Jsme v oceňování konzervativní, raději pracujeme s rezervou. V roce 2022 se nám mimo jiné podařilo zafixovat zbývající dosud nefixované úvěrové smlouvy, takže aktuální vysoké úrokové sazby se ve výkonnosti našeho současného portfolia negativně neprojeví. Úrokový náklad je v současnosti jedním z rozhodujících činitelů při probíhajících akvizicích. Pokud bychom dali nemovitost z našeho portfolia na trh, bude vzhledem k podmínkám bankovního financování pro kupující atraktivní.

Nakolik jste v současnosti schopní investorům zaručit návratnost?
Mluvíme o investicích, proto ani u našich fondů nemůže být návratnost investice nijak garantovaná. Nicméně nemovitostní fondy jsou ze své povahy spíše konzervativním nástrojem. Strategii nestavíme na spekulacích na růst cen nemovitostí, ale příjmy plynou z dlouhodobě uzavřených nájmů. Náš WAULT, vážená průměrná zůstatková délka všech nájemních smluv daného portfolia, je téměř sedm let. A právě délka nájemních smluv je jedním z předpokladů dlouhodobého stabilního výnosu pro investory.

Přibližte váš nový třetí fond.
Prvotním impulzem pro jeho založení byla poptávka případných nájemců prostor této kategorie. V nemovitostech příměstské logistiky a výroby vidíme potenciál, proto v rámci diverzifikace současného portfolia máme již několik takových objektů v našich fondech. Prostřednictvím nového fondu ZDR Industrial tak mohou do tohoto druhu komerčních nemovitostí investovat i drobní retailoví investoři.

Pokud by chtěl drobnější investor investovat přes fondy, na co by si měl dát pozor?
Dnes je na trhu řada nemovitostních fondů, proto je potřeba zajímat se při jejich výběru o kvalitativní kritéria, jako jsou délka nájemních smluv, skladba nájemců, typ nemovitostí v portfoliu nebo struktura financování.

Co v letošním roce očekáváte či připravujete? Bude úspěšnější než rok 2022?
Rok 2022 byl pro nás mimořádně úspěšný. U fondu kvalifikovaných investorů jsme doposud našim investorům doručovali stabilně roční zhodnocení na úrovni osmi procent. Výsledky uplynulého roku budou ale rekordní, přesáhneme devět procent. I náš retailový fond Public bude mít nejlepší výnos v historii a přesáhne sedm procent. Celkem jsme v loňském roce rozšířili počet nemovitostí v portfoliu o 15 objektů v celkové hodnotě tří miliard korun. V roce 2023 cílíme na obdobný růst jako loni. Pro investory očekáváme nadále stabilní zhodnocení investovaných prostředků a stále vidíme atraktivní akviziční příležitosti doma i v zahraničí. Obchody v těchto oblastech mají setrvačnost, proto už máme předjednáno téměř vše, co chceme do portfolia našich fondů letos koupit.

Přečtěte si také