Podle Pavla Drabiny, ředitele Jet Industrial Lease, který patří mezi nejvýnosnější realitní fondy pro kvalifikované investory na trhu, „nemovitosti jsou bezpečným investorským přístavem, a ty průmyslové obzvlášť“.
► Ten, kdo s vámi do průmyslových nemovitostí investoval hned při založení fondu před 3,5 roky, má dnes více než 50procentní zhodnocení. Jaký je recept na takovou výnosnost?
Každodenní práce. Za výnosem 51,02 procenta od založení fondu (k 31. červenci 2024, pozn. red.) a průměrným ročním zhodnocením 12,23 procenta za stejné období stojí v první řadě výběr portfolia. Naše expertiza se opírá o více než 25leté know-how mateřské investiční společnosti Jet Investment. Když téměř 30 let investujete do modernizace průmyslových podniků, víte, jaké jsou jejich potřeby v oblasti nemovitostí, a umíte poměrně dobře posoudit jejich bonitu a perspektivu. K tomu musíme přičíst aktivní práci s portfoliem – pořizujeme projekty, kde můžeme přidat hodnotu a rozvíjet a případně i měnit jejich funkci. I díky tomuto našemu fondu například meziročně narostly výnosy z nájmů o 22 procent. Jde tedy o více faktorů. Podotýkám, že jsme takzvaným otevřeným fondem, lze tedy u nás investovat kdykoliv. Cílem je zajistit pro naše investory dlouhodobé výnosy s přiměřeným rizikem.
► Co se nyní na trhu průmyslových nemovitostí kupuje a prodává?
Trh v letošním roce postupně oživuje, ještě loni byly transakční aktivity na bodu mrazu, letos se již objevují nabídky projektů v různých odvětvích a vše se začíná hýbat správným směrem. Zajímají nás zejména objekty pro lehkou průmyslovou výrobu, potažmo logistiku navázanou na průmysl, ale sledujeme i dění okolo výzkumu, nyní například s ohledem vývoj a výrobu čipů. Nejde ale jenom o ně, kolem silných podniků se často vytváří cluster dodavatelů, kteří pro nás představují zajímavé příležitosti.
► Kam se chystáte investovat?
Aktuálně máme v portfoliu devět projektů v Německu, Polsku a Česku. Celkově třímiliardové portfolio bychom ještě letos chtěli akvizičně rozšířit zhruba o třetinu až polovinu, máme připraveno několik atraktivních projektů, každý v investičním objemu zhruba jedné miliardy korun s vnitřním výnosovým procentem více než 14 procent. Rozhlížíme se v celé střední Evropě, ale nyní je většina z těchto připravených projektů v Česku a z velké části jde o výstavbu nových objektů pro průmysl nebo logistiku se zajištěnými nájemci.
► Jste ale spíše známí jako fond, který podnikatelům jako první nabídl možnost prodat nemovitost a zpětně si ji od fondu pronajmout.
Tento investiční model sale and leaseback jsme na český trh přinesli jako první a představili ho našim podnikatelům. Investičně je to zajímavý model, protože když koupíte nemovitost od bonitního podniku, který neprodává z nutnosti, ale aby získal kapitál pro svůj růst a v nemovitosti současně zůstal jako nájemce, získáváte již hotovou nemovitost a okamžitý nájem. Z tohoto fondu a jeho investorům plynou okamžité stabilní výnosy. S takovými nemovitostmi můžeme navíc dál pracovat, developovat je nebo měnit využití nevyužívaných částí. A v případě zpětného pronájmu nelze zapomenout ani na valorizační doložku smluv, tedy navyšování nájmů o inflaci. Podnikatel pak profituje z volných peněžních zdrojů, které může využít na snížení zadlužení, vyplacení dividendy nebo na investice do svého core byznysu, třeba na pořízení nových technologií.
► Posilujete tedy development na úkor modelu sale and leaseback?
Nejde o otázku buď, nebo, ale o dva souběžné investiční pilíře, z nichž každý má ve fondu místo. Je ale pravdou, že chceme navýšit podíl nových projektů v portfoliu a míříme i do regionů mimo hlavní centra, protože nabízejí nižší ceny i větší dostupnost kvalifikovaných zaměstnanců a poptávka v nich stále není saturována. Pro naše investory je nová výstavba zajímavá, protože s námi mohou participovat na developerské marži.
► V jaké situaci se nacházejí investoři a co byste jim doporučoval?
Investoři nyní stojí před otázkou, kam směřovat své finance z depozitních produktů, které vlivem klesajících úrokových sazeb ztrácejí dřívější atraktivitu a výnosnost. Od ředitele realitního fondu to asi nebude překvapivé doporučení, ale nemovitosti by měly patřit do portfolia každého investora. A dlouhodobě platí, že nemovitosti jsou investorským safe haven, tedy bezpečným přístavem. Dokáží minimalizovat výkyvy trhů a představují solidní doplněk investorského portfolia s konzistentními výnosy.
•
