Kvůli regulacím a nečinnosti státu nám uniká velká příležitost ve využití obnovitelných zdrojů energie. Narážíme na případy, kdy energetické společnosti nejsou ochotné připojit fotovoltaickou elektrárnu do rozvodné sítě, protože na to síť není připravená. Pavel Sovička, ředitel společnosti Panattoni pro Česko a Slovensko, upozorňuje: „České firmy tuto oblast zatím zásadně podceňují a obávám se, že je to znevýhodní v rámci panevropských nebo světových dodavatelských řetězců.“
V oboru se pohybujete 25 let. Jak se za tu dobu změnil? Bylo to v začátcích příjemnější než nyní?
Dynamika změn je obrovská. Tím, že stavíme infrastrukturu pro podnikání, tak se okamžitě propisují trendy ve výrobě, logistice a konečné spotřebě do našeho oboru. Nechci znít jako staromilec, ale v oblasti přístupu státu a obcí k rozvoji se situace dramaticky zhoršila oproti boomu kolem roku 2000. Dnes hýbe nejen naším odvětvím udržitelnost. Firmy mají své cíle uhlíkové neutrality a chtějí co nejekologičtější provozy. Jsem rád, že jsme na to dokázali reagovat. V současnosti jsme lídrem udržitelné průmyslové výstavby v Česku. Všechny naše nové budovy cílíme na nejvyšší certifikace Excellent nebo Outstanding v rámci BREEAM New Construction.
V čem jste se museli nejvíce přizpůsobit?
V pohledu na budoucí hodnotu nemovitostí a s ohledem na atraktivnost průmyslových nemovitostí pro investory narostl tlak na udržitelnou dlouhodobou hodnotu. To znamená soustředit se na co nejflexibilnější a variabilní řešení budovy s odhadem budoucího vývoje regulace v oblasti udržitelnosti a energetické náročnosti budov v kombinaci s očekáváním klientů na unikátnost řešení pro jejich provoz. Další důležitou výzvou je pro nás podoba rozpočtového určení daní v Česku. V dobách, kdy bylo nastavení rozpočtového určení daní spravedlivé a kdy část generovaných odvodů v katastru obce zůstávaly v obci, jsme měli s představiteli obce stejný cíl: přilákat co nejlepší firmu, nájemce, která bude mít potenciál vysokého odvodu daní a zaměstnání lidí s co nejvyššími platy. Po okleštění příjmů obcí přímo z podnikání v jejich obci nám přibyla další výzva na vyřešení. Jak najít motivaci pro obce a kraje, aby se rozvíjely. Stanovení strategie pro jednotlivé lokality zabírá hodně času mně i mým kolegům.
Kam se bude průmyslový development posouvat v následujících letech?
Ještě větším tématem se stane udržitelnost. Očekávám, že velké korporace budou tlačit na uhlíkově neutrální odběratelsko-dodavatelské řetězce. Takže svou uhlíkovou stopu budou muset řešit i lokální producenti. Ti, co se už nyní připravují, budou mít výhodu. Celá Evropa se navíc po zkušenostech z koronavirové pandemie a války na Ukrajině snaží zajistit průmyslovou soběstačnost a nespoléhat se jen na asijské trhy s levnou pracovní sílou. Máme tak příležitost přilákat na náš trh mnoho firem. Důležitým tématem bude výstavba v rámci brownfieldů.
Podle dat je většina průmyslových prostor pronajatá. Kde je strop v Česku?
V Praze a Středočeském kraji již téměř neexistují volné kapacity. V jiných koutech Česka však ještě ano. Z principu rádi stavíme na brownfieldech, kterých lze v tuzemsku nalézt ještě hodně, protože jsme historicky průmyslová země. Vede nás k tomu motivace stavět co nejvíce šetrně k životnímu prostředí a brownfieldy jsou pro tento náš záměr nejlepším územím. Z hlediska výstavby jde o nákladnější projekty, ale pojí se s nimi výhody, jako je možnost recyklovat stávající stavební materiál, což při současných cenách není vůbec špatné. Ačkoli oživujeme původní průmyslovou zónu, často narážíme na složitosti, klacky pod nohy nám hází nepružná legislativa. Zapomenout nemůžeme ani na skutečnost, že mnoho brownfieldů, které se nyní nacházejí v centrech měst, je využito spíše pro rezidenční nebo smíšenou výstavbu. V Praze můžeme zmínit Vysočany, Waltrovku, Smíchov, Nusle nebo nově vršovický Koh-i-noor. Průmysl je pak vytlačován na kraj aglomerací. Výstavbu na greenfieldech může limitovat chystaný zákon o ochraně zemědělské půdy nebo zmiňované nešťastně nastavené rozpočtové určení daní. Obce totiž mají z průmyslu na svém území v podstatě jen benefit zaměstnanosti a daň z nemovitosti. Ačkoli firmy často odvádějí desítky milionů ročně na odvodech a daních, obce z těchto peněz nic nemají.
Jak je tomu jinde v Evropě?
Zásadním problémem je územní plánování, které nedává pevný a předvídatelný základ rozvoji obce a dalším stupňům povolování staveb. Stavební proces u nás brzdí politizace územního řízení a stavebního řízení, jejichž projednání má být čistě technické. Politická diskuse o využití území má skončit u schválení územního plánu. Tím pádem není rozvoj tak rychlý jako například v sousedním Polsku.
Liší se požadavky domácích a zahraničních investorů?
U uživatelů průmyslových nemovitostí je zásadní rozdíl v přístupu k udržitelným a certifikovaným budovám. Nyní již téměř neexistuje zahraniční společnost, která by tuto problematiku neřešila jako jedno z hlavních témat. České firmy tuto oblast zatím zásadně podceňují a obávám se, že je to znevýhodní v rámci panevropských nebo světových dodavatelských řetězců. Lokální firmy více zajímá ekonomická náročnost provozu z hlediska energetiky, zahraniční firmy zejména energetická bezpečnost. Mezinárodní korporace tlačí k udržitelnosti jejich centrály a investoři, proto u nich tyto změny probíhají rychleji. Velkým hráčem z hlediska investic v Evropě jsou penzijní fondy, které chtějí investovat do aktivit, které tu budou i za několik desítek let. Roli hrají i potenciální zaměstnanci, protože mladší generace chce pracovat v odpovědných firmách. U nás na velké změny tradičně reagujeme pomaleji a čekáme, až k nám dorazí regulace.
V čem má spočívat udržitelnost v průmyslovém developmentu? Lze ji vůbec dosáhnout?
Již nyní kalkulujeme celkovou stopu oxidu uhličitého postavené budovy, včetně komponentů, které se při stavbě využijí. Máme k dispozici dodavatele, kteří jsou schopní dodat nám materiál s garancí neutrálního oxidu uhličitého. Dokážeme tedy postavit budovu s nulovou uhlíkovou stopou, navíc jsme schopní ji poskládat tak, aby se dala jednoduše rozebrat a recyklovat. Další kapitolou je provoz budovy, který může být soběstačný díky fotovoltaickým panelům nebo tepelným čerpadlům a izolacím.
Společnost Panattoni podniká také v ostatních státech středoevropského regionu. Jak z porovnání vychází Česko? Zaspalo se tady? A v čem?
Kvůli regulacím a nečinnosti státu nám uniká velká příležitost ve využití obnovitelných zdrojů energie. Narážíme na případy, kdy energetické společnosti nejsou ochotné připojit střešní fotovoltaickou elektrárnu do rozvodné sítě, protože na to síť není připravená. Navíc nadnárodní společnosti budou vyžadovat zdroje energie z obnovitelných zdrojů, jejichž rozvoj politika v oblasti energetiky zdržuje. Zmínit můžeme zákon o komunitní energetice. Chceme průmysl s přidanou hodnotou, centra výzkumu a vývoje, ale kromě Prahy nikde není pracovní síla, která by měla potřebnou kvalifikaci. A když chtějí firmy získat inženýry z Asie, narážejí na nesmyslnou migrační politiku.
V Česku se hodně řeší územní plány. Kde je ideální stavět průmyslové objekty?
Pro průmyslový areál je nezbytná okolní infrastruktura, ale nejčastěji ustupují rezidenčnímu výstavbě, které zabírá třikrát více zemědělské půdy než průmyslová výstavba. Zajímavá situace nastává i v případě, kdy rezidenční výstavba začne pohlcovat okolí bývalého průmyslového areálu. Při možné revitalizaci takového brownfieldu narážíme na to, že neexistuje dostatečná kapacita infrastruktury, protože se v územních plánech nepočítalo s bydlením okolo.
Koronavirová pandemie se zavřenými čínskými přístavy a následná ruská agrese na Ukrajině jasně odhalily nutnost vrátit se k průmyslové soběstačnosti v Evropě. Už se to děje?
Samozřejmě, takzvaný nearshoring je aktuální téma. Je důležité si uvědomit, že Evropa obě tyto krize ustála bez větších škod díky často nenáviděným skladům a moderní logistické infrastruktuře. Ukázalo se, že spoléhat se na levné dodávky z ne úplně důvěryhodných zemí není bezpečné. Pokud chce být Evropa stále významným ekonomickým prostorem, bude muset stejně jako USA přilákat výrobu pro lokální trh zpět z Asie. Budeme ale muset mít pro takový návrat připravenou moderní infrastrukturu.
Jak přestála společnost Panattoni tyto otřesy? Museli jste například propouštět?
Panattoni má za sebou úspěšné roky v Česku i v Evropě. Jsme naprostým lídrem v objemu výstavby. Nedávný průzkum Property EU ukázal, že máme větší objem výstavby i investic než tři nejbližší konkurenti dohromady. Jelikož jsme i stejně výrazným lídrem v udržitelné výstavbě, věřím, že je před námi i velmi úspěšná budoucnost.
•
