Samotný nájemní výnos, tedy roční nájem vyjádřený jako procento kupní ceny, mohl být velmi malý. To ale většině investorů nevadilo, protože kromě nájemního výnosu očekávali ještě kapitálový zisk ze zhodnocení nemovitosti. Toto očekávání bylo správné po celé dlouhé období 2014–2022, kdy se byty v Česku zhodnocovaly průměrně o 11 procent ročně.
Foto: Shutterstock
Do extrému se situace dostala po začátku pandemie. Ačkoli nájemné příliš nerostlo a v Praze dokonce klesalo kvůli absenci turistů, ceny bytů vystřelily ještě vyšším tempem než dříve. V roce 2021 byl meziroční růst cen bytů v celém Česku téměř 30 procent. Za zrychlením stály hypotéky. Prudký pokles úrokových měr a uvolnění omezení ze strany České národní banky nastartovaly do té doby nevídaný boom úvěrů na bydlení, který vyvrcholil v létě 2021. České banky tehdy poskytovaly měsíčně rekordních 50 miliard korun hypoték, tedy pětkrát více než před pandemií, a zesilovaly tak poptávku po bytech a rodinných domech. Případná koupě bytu jako investice tak byla ještě méně založena na nájemním výnosu, a ještě více se stávala spekulací na růst ceny.
Oč větší byla závěrečná exploze ceny, o to prudší byl i následný pád. Kvůli utažení měnové politiky zvýšily české banky sazby z hypotečních úvěrů ze dvou na šest procent a hypoték se nyní poskytuje osmkrát méně než na vrcholu v létě 2021. Jak významným zdrojem poptávky po bydlení byly hypotéky, se nyní ukazuje na cenovém vývoji. Data od realitních kanceláří naznačují, že ceny bytů v Praze klesly od loňského léta zhruba o osm procent, přičemž pokles byl tažen staršími byty. Právě ty jsou financovány hypotékami více než nové byty, a proto na ně hypoteční útlum dopadá silněji. Výhled na krátké až střední období je přitom zřejmý. ČNB kvůli inflaci nebude spěchat se snižováním sazeb, což nechá objemy hypoték nízké. Tento důležitý zdroj poptávky zůstane utlumený, a ceny bytů se tak budou jen stěží vracet k rychlému růstu.
Nemovitosti zdaleka neztratí veškerou svou atraktivitu, a to především pokud bychom měli před sebou více let zvýšené inflace. Ale s velkou pravděpodobností právě skončila jedna dlouhá éra, během níž byla sázka na zhodnocení rezidenčních nemovitostí až příliš snadnou sázkou na jistotu. Pozornost se bude přesouvat k jiným typům investic, jež mohou dobře obstát v inflačním prostředí. Nabízí se podíly ve firmách, ať už veřejně obchodovaných na burzách, nebo vlastněných privátně. Podobně jako hodnota nemovitosti dlouhodobě roste s výší nájmu, hodnota firmy stoupá s velikostí jejího zisku. A ve všeobecné inflaci rostou tržby a zisky. Je proto možné očekávat, že se spektrum investic bude rozšiřovat.
Pavel Ryska, analytik J&T Banky
•
