Bude to „konec arabského trhu – poprvé v historii nová jednotná pravidla pro developery pro celou Prahu”, slibovalo v roce 2022 vedení hlavního města, když představilo metodiku, podle níž se budou investoři podílet na rozvoji města. Co to mělo přinést? Například přísné tarify pro developery za povolení intenzivnějšího využití území, všechny tyto vybrané prostředky půjdou do lokality, kde se nově staví například na parky, stromořadí, školky nebo veřejnou dopravu. Stanovila přednost využití brownfieldů pro rezidenční bydlení a další věci, které mají zrychlit povolování projektů tak, aby mělo město rozvoj území pod kontrolou.
Po desetiletích nejasných pravidel to konečně vypadalo na návrat do Evropy v podobě předvídatelných pravidel a konec neuctivého čekání a doprošování u úředníků a radních o razítka, což mělo jak korupční potenciál, tak to ničivý dopad na rozvoj metropole.
A výsledek? Řečeno s bývalým ruským premiérem Černomyrdinem, „mysleli jsme to dobře, ale dopadlo to jako vždycky”.
Povolovací proces v Praze je známý svou zdlouhavostí a složitostí, ovšem před deseti lety trval dva až tři roky, v současnosti se prodloužil na osm až deset let. A metodika to rozhodně navzdory slibům neurychlila, naopak, kritika se na ni snáší ze všech stran. Rozhodování podle ní je zdlouhavé, komplikované a nejasné, ostatně navzdory velkým očekáváním se smluv podle metodiky uzavřelo zatím jen několik.
Developeři poukazují na to, že se nejedná o rovné vyjednávání. V praxi je město údajně nutí přistoupit na jeho požadavky, přestože nemají oporu v zákoně a mělo by jít o dobrovolnou dohodu. Jenže pokud chtějí, aby jejich projekty pokračovaly, jsou nuceni souhlasit.
Metodika je složitá a nejasná, developeři mají pocit, že navzdory proklamacím se po každém z nich chce něco jiného a někdy stačí splnit podmínky, které ve srovnatelném projektu nestačí, a to komplikuje plánování projektů.
Házet to na magistrát by však nebylo úplně fér, i když je kontribuční smlouva mezi hlavním městem a developerem, do celého procesu mohou mluvit i další aktéři, bez jejichž souhlasu město smlouvu neuzavře. Především jde o hlas městských částí dotčených velkými projekty, aby mohly s místní znalostí upřesnit požadavky a z prostředkovat názor místní komunity.
To zní dobře a demokraticky, ale v reálu to do odborné debaty vnáší prvek nahodilosti a popírá myšlenku předvídatelnosti.
Metodice se paradoxně vyčítá preference developerů, nízké zapojení veřejnosti nebo expertů, kteří by měli podle kritiků také ovlivňovat podobu nových čtvrtí. V praxi však metodika územní rozvoj spíš zdržuje. A to právě kvůli hlasu městských částí, které si ji někdy (čest výjimkám) pletou s porcováním kořisti a příležitostí „urvat, co můžeš“ bez ohledu na zájem Prahy i vlastní městské části. Některé změny územního plánu údajně čekají pouze na dohodu developera s městem na kontribuční smlouvě, která ošetřuje podmínky stanovené metodikou, jenže místní to blokují a mají prostor pro nadstandardní požadavky nad rámec metodiky. Což jim dává vysoký vyděračský potenciál a neutralizuje snahu o odstranění korupčních příležitostí.
Bohužel neexistuje předvídatelný nezávislý proces, na jehož konci by byla smlouva, i když developer splní úplně všechno, a někdy i něco navíc. Například rozvoj Letňan na severu Prahy, kde je brownfield po bývalé Avii prý velký jako polovina Malé Strany. Naplánovaný projekt nové čtvrti odsouhlasený mezi investory a magistrátem možná padne kvůli postoji místní letňanské radnice. Městská část roky stupňuje své požadavky nad rámec stanovený metodikou a dohodu na změně územního plánu nakonec stejně ignorovala a Rada hlavního města proto žádost o změnu využití území z průmyslové na obytné zamítla. Hrozí, že nebudou ani školky, základky nebo nová střední škola, nová občanská vybavenost, zeleň, veřejná doprava v hodnotě skoro dvou miliard korun, s nimiž projekt počítal. Letňanští se proto mohou těšit na nové fabriky a poděkovat za to mohou pouze svým voleným zástupcům. Oč jim vlastně šlo? Byla to hloupost? Lenost? Risk, že z developera vyrazí ještě víc? A do kapsy vlastní nebo radniční? Odpovědi možná nabídne pohled na okolní projekty v Letňanech, které byly radnicí schváleny. Na to by se měli obyvatelé Letňan ptát, protože to je tristní výsledek snah desítek lidí zmařený libovůlí pár jednotlivců bez odborné opory podpořené pouze vlastní krátkozrakou samolibostí.
Jak to řešit? Je to běh na dlouhou trať vyžadující politickou odvahu, na jehož konci by mělo být zjednodušení a zefektivnění rozhodovacího procesu v hlavním městě, redukce počtu městských částí a více pravomocí pro hlavní město. Pět desítek městských částí v milionovém městě je luxus, který nemá s demokracií nic společného, jen brzdí rozvoj metropole i celé republiky. New York, několikanásobně větší než Praha a nejlidnatější město v USA má velmi silného starostu, méně zastupitelů než Praha, pět čtvrtí a pouze přes padesát místních rad s mnohem menšími pravomocemi než pražské městské části. A rozhodně je demokratický a určitě tam povolování staveb funguje rychleji.
•
