Negativně působil také odliv zahraničního kapitálu z regionu CEE kvůli geopolitickému napětí a na straně lokálních investorů pak vyčkávání na další vývoj situace, makroekonomického stavu i samotných úrokových sazeb.
Zejména u eura jsme byli v posledních letech „rozmazlení“ zápornými sazbami, což znamenalo, že bankovní úvěr včetně marže financujícího ústavu jsme mohli mít za maximálně jedno až dvě procenta. V loňském roce jsme se nicméně dostali reálně až na hodnoty 5,5 až 6,5 procenta. Záporné sazby se velmi pravděpodobně jen tak opakovat nebudou, avšak pozvolné snižování sazeb započalo již na konci roku 2023, což všichni vítáme. Inflační tlaky – hlavní důvod pro zvyšování sazeb – bohužel ještě nejsou zažehnány a z centrálních bank zaznívá, že další snižování zřejmě nebude tak rychlé, jak se jevilo. A hlavně jaké bychom si přáli.
Ilustrace: Vojtěch Velický
Co by tedy mohlo na trhu komerčních, respektive průmyslových nemovitostí přispět k vyšší aktivitě? Příležitosti vidíme v modelu sale & lease back, tedy v odprodeji průmyslových nemovitostí do real-estate fondu a jejich následném zpětném pronájmu. Je to win-win situace, kdy si firmy uvolní kapitál a přitom zůstanou ve stejné nemovitosti. Pro trh se v tomto modelu otevírá úplně nový pool investičních příležitostí.
Z vlastní praxe musím říct, že takovýchto transakcí v poslední době skutečně přibývá. V první řadě proto, že se mezi majiteli firem zvýšilo povědomí o této možnosti, vliv mají samozřejmě i dražší bankovní úvěry a obecně větší opatrnost bank při poskytování financování, a tedy zhoršený přístup firem k finančním zdrojům. To ostatně souvisí s aktuálně horší makroekonomickou situací na trhu obecně. A právě díky takovým dopadům se nyní objevují zajímavé příležitosti tohoto druhu. Je nutno podotknout, že pro fondy jako investory je velmi důležité si dobře prověřit finanční zdraví budoucího nájemce včetně potenciálu celého jeho odvětví podnikání.
Pokud se na trhu průmyslových nemovitostí teď děje něco skutečně zajímavého, pak je to vývoj celého automotive sektoru. V posledních letech vše směřovalo k plnému a rychlému nástupu elektromobility,
ale poslední vývoj ukazuje, že to možná není tak jasná cesta a vše může být ještě trochu jinak. Aktuálně tak na trhu průmyslových nemovitostí převládají nabídky v režimu sale & lease back právě ze sektoru automotive. Kvůli nemilosti tohoto odvětví u investorů jsou valuace na výrazně nižších částkách než u jiných oborů a po velice pečlivé prověrce příležitosti mohou být právě takové investice na poli komerčních nemovitostí v následujících letech ty nejvýnosnější.
Jan Kos
ředitel akvizic, Jet Industrial Lease
•
