Podmínky na realitním trhu se mění, protože banky snižují úroky. „Snadný výdělek z toho, že peníze leží v bance, postupně mizí. A už pozorujeme, že někteří investoři opět investují do realit a považují současnost za ten správný čas naskočit a zajistit si dlouhodobě předvídatelné výnosy,“ říká Tomáš Procházka, finanční ředitel skupiny Accolade, která před deseti lety založila fond Accolade Industrial Fund zaměřený na prémiové průmyslové a výrobní nemovitosti.
Jak byste charakterizoval aktuální situaci na českém nemovitostním trhu?
Realitní trh je charakteristický dlouhou setrvačností. Jsou pro něho typické zhruba pětileté cykly. Banky většinou poskytují úvěr na financování nemovitostí právě na dobu pěti let. V předchozích letech byly úrokové sazby extrémně nízké. Některé subjekty začaly mít dojem, že to bude stále. Spousta z nich si zafixovala sazbu na pět či sedm let. Když centrální banka začala zvyšovat krátkodobé úrokové sazby, tento efekt se neprojevil hned. Do tržních nájmů a kupních cen nemovitostí se to propisuje s určitým zpožděním na rozdíl od finančních trhů, které fungují digitálně a na nichž se změna úrokových sazeb projevila okamžitě. Byli jsme dobře zafixovaní. Cena úrokových derivátů, které používáme k fixaci úrokových sazeb, narostla a částečně kompenzovala negativní vývoj cen nemovitostí. Dnes už se neočekává, že by centrální banka dále zvyšovala sazby, naopak. Trh se bude stabilizovat. Bude ale trvat ještě delší dobu, než doběhnou fixace historicky nízkých úrokových sazeb.
Kdo nyní táhne poptávku po průmyslových prostorech?
Aktivních menších nájemců je na trhu méně. Stále ale vidíme velké mezinárodní firmy, které řeší své fungování a optimalizaci distribuční sítě. Zda je situace na trhu příznivá, či o něco horší, je jim relativně jedno, protože posuzují svou strategii dlouhodobě. Řada tradičních maloobchodních prodejců, zejména těch, kteří prodávají oblečení, nebyla připravena konkurovat internetovým prodejcům. Hodně proto nyní investují do distribuce a logistiky, aby měli sklady. Je docela možné, že budou nakonec vítězové, protože budou mít hybridní síť, tedy jak kamenné pobočky, tak budou schopní prodávat online.
Pozorujeme též, že zatímco během koronavirové pandemie vyrostly hlavně e-commerce společnosti, nyní přichází mnoho poptávek na průmyslové a logistické prostory od výrobních firem. Spousta společností si uvědomuje, že svět se z hlediska globálního obchodu a bezpečnosti změnil, což mimo jiné zvyšuje zájem. Je potřeba diverzifikovat lokality, aby podnikání nebylo vystaveno riziku, že se aktivity přeruší, pokud se zrovna zavře Suezský průplav nebo se stane něco podobného.
Naznačil jste, že určitá skupina zákazníků byla aktivnější než jiná a na trhu panovaly docela těžké podmínky. Jaké to pro vás, respektive investory, mělo obchodní důsledky?
Rychle rostoucí úrokové sazby se projevily tím, že najednou početná skupina kupujících odešla z trhu, protože nevěděla, kde je ta správná úroveň ceny. A spousta z nich se rozhodla, že nebude uzavírat transakce. Proto transakční objem podstatně klesl. Panovala nejistota. Postupně ale trh ožívá. Již pozorujeme nějaké obchody. Jsme aktivní v Česku, Polsku, Německu, Nizozemsku, ve Španělsku a na Slovensku. Mezi jednotlivými trhy jsou významné odlišnosti. Když začala válka na Ukrajině, vzrostly ceny energií a následoval šok. Ale například ve Španělsku toto vnímají odlišně ve srovnání s Českem nebo s Polskem, kde byla provázanost na dodávky plynu z Ruska masivní. Španělé měli několik funkčních LNG terminálů a jsou schopni dovážet plyn ze severní Afriky, Kataru či USA. Mají ale zase jiné potíže. Trh tam má jinou dynamiku než třeba ve střední a východní Evropě. Pro Accolade je správná geografická diverzifikace, protože znamená stabilizaci.
Jak na změnu podmínek zareagovali investoři do fondu Accolade?
Dříve, v dobách s nízkými úrokovými sazbami, bylo hodně obtížné hledat výnos. Když šly úrokové sazby nahoru, najednou se objevila spousta alternativ. Nejsnazší možností, kam zaparkovat peníze, byly krátkodobé státní dluhopisy a peněžní trh. Spousta investorů šla tímto směrem. Banky začaly nabízet vyšší sazby na termínovaných vkladech. Čím menší banka, tím atraktivnější byly podmínky. Mnoho investorů si řeklo: nebudeme investovat do ničeho, prostě necháme peníze v bance a počkáme, jak se situace vyvine. Z krátkodobého hlediska to pro ně mohlo být zajímavé.
Teď se situace mění. Začaly se snižovat úrokové sazby. Otázkou je, jestli na konci roku budou sazby na koruně 3,5 nebo tři či čtyři procenta. To dnes nikdo neví. Trendem je, že banky snižují sazby na termínových vkladech. Snadný výdělek z toho, že peníze leží v bance, postupně mizí. A už pozorujeme, že někteří investoři zase investují do realit a považují současnost za ten správný čas naskočit a zajistit si nějaké dlouhodobě předvídatelné výnosy.
Rozhlížíte se po akvizicích?
Vždy preferujeme developerský projekt. Kdyby ale byla zajímavá akviziční příležitost, nebránili bychom se. Společnosti CTP, Accolade, P3 a Prologis patří mezi čtyři největší vlastníky průmyslových nemovitostí v Česku. Žádná z nich ale není nastavena tak, že by kupovala pozemky, dokončila projekt a prodala ho. Naprostá většina funguje jako dlouhodobí investoři. Všichni vědí, jak je těžké získat v Česku povolení a něco postavit. V okamžiku, kdy se nemovitost prodá, je obtížné postavit novou a nahradit tu odprodanou. Takže pokud nikdo nemusí, neprodává. Banky zde mají segment průmyslových nemovitostí rády, protože je to něco rozumně předvídatelného a udržitelného.
Vyvíjejí se jiná odvětví komerčních nemovitostí jinak? Existuje nějaký dramatický rozdíl?
Banky, které nás financují, historicky financovaly kanceláře, retailové parky a shopping centra. Průmyslové nemovitosti a rezidenční development začaly úvěrovat trochu později. U kancelářských nemovitostí jsou dnes banky více opatrné, protože vidí, že řada velkých firem zmenšovala své kancelářské plochy kvůli možnosti pracovat částečně z domova. V Česku ale není vidět žádná velká panika u kancelářských nemovitostí. Retailové parky fungují dobře, a co se týká shopping center, u nich se do budoucna bude hodně rozlišovat mezi úspěšnými a neúspěšnými.
Jak je pro vaše podnikání důležité euro?
Veškerý náš byznys je v eurech – pronajímáme v eurech, oceňujeme v eurech nemovitosti, obchodujeme v eurech a bankovní financování máme také v eurech. Když byla možnost udělat si test na funkční měnu, využili jsme toho a vedeme účetnictví jenom v eurech bez nutnosti kurzových rozdílů oproti české koruně a přepočítávání.
Jaký vliv má na dění na trhu udržitelnost a zelené financování?
Jsme pragmatici, nemá cenu se proti tomu vyhraňovat. Pokud se má v rámci Evropské unie něco prosadit, často se to děje prostřednictvím bank. Ty rozhodují, jaké projekty se budou financovat. Dnes musejí být prokazatelně zelené. Do udržitelnosti jsme investovali čas i peníze, protože mohou nastat situace, kdy banka bude mít možnost financovat tři různé věci, a pokud jedním bude klient, který má potřebné certifikace a vytvořený celý framework, bude raději financovat jeho než někoho, kdo to připravené nemá. Proto jsme loni začali pracovat na Green Financing Framework, který jsme nyní dokončili. Týká se to zatím jen holdingu, ale do budoucna bychom ho chtěli připravit i pro fond Accolade.
•
