Financování v eurech je atraktivnější

Nikdy jsme se nenechali zlákat do zemí, jako je Rusko. Politické riziko jsme tam vnímali jako zásadní, říká šéf investiční skupiny DRFG Peter Hlaváč.

Už v roce 2019 se pro skupinu DRFG začala ukazovat potřeba určité změny strategie. Vysoké ceny, nízké výnosy, značná saturace trhu komerčních nemovitostí – na to skupina musela reagovat. A následná pandemie ji v tom jen utvrdila. Tyto okolnosti nastaly těsně před nástupem Petera Hlaváče do funkce generálního ředitele, který proto přistoupil k zásadním změnám obchodní politiky DRFG a k redukci nákladů. „Začali jsme se více orientovat na ziskovější projekty,“ říká Hlaváč v rozhovoru pro týdeník Euro. A dodává: „Jde nám hlavně o to, abychom si udrželi vysokou flexibilitu a rychlou reakci na změny na trhu.“

Jak se tedy změnila vaše byznysová strategie?

Zásadní změnou je posun do developmentu. Rozšířili jsme aktivity v nemovitostech – jak co se týče segmentů (tradiční retail parky doplnila logistika, lehká výroba a rezidenční nemovitosti), tak vstupu do zahraničí. A jelikož jsme si výše zmíněné domácí úkoly udělali velmi rychle, tak jsme covid-19 zvládli dobře. Loni jsme dokonce měli čistý zisk přes 100 milionů korun, tedy téměř dvojnásobek roku 2020. To považuji za důkaz správného směřování.

Foto: Michael Tomeš

Do portfolia nemovitostního fondu CREIF, který skupina založila, patří zejména retail parky. Pandemie je musela ovlivnit, nebo ne?

Covid-19 se samozřejmě podepsal na hospodaření nájemců, zákazníků, ale jen omezeně, protože fond stojí na prodejcích základního zboží, jako jsou potravináři, drogerie, lékárny, a ti z pandemie nevyšli oslabení. Naopak. Komplikovanější situace byla u obchodních center. Naštěstí ta tvoří zanedbatelnou (tři ze 47 nemovitostí) část portfolia fondu. Jádrem fondu jsou retail parky a tam nebyl dopad významný.

A jaká je situace nyní?

Vnímáme fenomén vysokých úspor a odložené spotřeby, potažmo růstu maloobchodních tržeb. To pozorujeme i v našich obchodních centrech. Pohyb lidí je vyšší než v roce 2020, ale je nižší než před covidem. Navzdory tomu jsou vyšší tržby – jak ve srovnání s rokem 2020, tak 2019. Lidé chodí méně, ale cíleně, více utrácejí. To vidíme i v Polsku, kam se fond rozrostl. Zde navíc působí výrazně menší nasycení trhu prodejními plochami a dynamický růst životní úrovně.

Co nyní konflikt na Ukrajině? Jak vás to ovlivňuje?

Válka má mnoho důsledků a je velmi těžké odhadovat, jaký vliv bude mít na naše trhy a podnikání. Pokud ano, bude to vliv nepřímý. Na trzích v Rusku nebo na Ukrajině záměrně nepůsobíme. Víte, ekonomické faktory, máte-li dobrý analytický tým, umíte nějak uchopit, kvantifikovat, predikovat. Ale tyto politické faktory neuchopíte. I proto jsme se nenechali nikdy zlákat do zemí, jako je Rusko. Politické riziko jsme tam vnímali jako zásadní. Teď si jen přejeme, aby všechno to šílenství co nejdříve skončilo. Nyní se alespoň skrze firmu Czech Home Capital, která vlastní a spravuje téměř dva tisíce bytů na dlouhodobý pronájem, snažíme ukrajinským uprchlíkům pomáhat.

Když mluvíme o rozšíření aktivit, kam se vaše působení za poslední rok posunulo?

O zásadním posunu do developmentu jsem již hovořil. Akceptujeme určité vyšší riziko spojené s výstavbou samotnou, ale na druhé straně je samozřejmě vyšší i ziskovost. I tady vidíme jako zásadní politické riziko, spojené s regulací výstavby a všemi stavebními povoleními. I proto vstupujeme do projektů po získání územního rozhodnutí, respektive stavebního povolení. Kromě komerčních retailových nemovitostí jsme začali investovat do rezidenčních projektů a stále více investic směřujeme do logistiky, skladovacích hal a průmyslových staveb.

Je zde vůbec ještě prostor na trhu?

V rezidenčních nemovitostech je český trh stále velmi atraktivní, deficit bytů je hlavně v Praze a větších městech. Jinak je ale trh dost saturovaný, zejména u maloobchodních prostor. I proto jsme se museli vydat za hranice. Vytvořili jsme plnohodnotné zastoupení DRFG v Polsku, ve Varšavě máme vlastní profesionální tým. Posilujeme aktivity na Slovensku, zajímá nás Rakousko, Rumunsko, Chorvatsko nebo Slovinsko.

Dlouhodobě roste poptávka po logistických nemovitostech. Je to trend i u nás?

V tomto segmentu je situace velmi příznivá zejména v Polsku. Ve střednědobém horizontu vidíme značný potenciál i v jihovýchodní Evropě, kde je trh přece jen trochu opožděn za střední Evropou. Prostor je i v Česku, ale velikost republiky stejně jako industrializace je někde jinde než v Polsku. Každopádně neexpandujeme osamoceni, máme na to strategické partnery jako třeba evropského lídra Panattoni.

A co rostoucí úrokové sazby? Ovlivnily vaše podnikání?

Samozřejmě. Musíme se dívat na ziskovější projekty a právě expanze do zahraničí je také jedním z důvodů. Financování projektů v eurech je nyní podstatně atraktivnější než v korunách. Jestli se situace nezmění, byznys v českých korunách se prakticky úplně zastaví.

Foto: Michael Tomeš

Velkým tématem jsou ekologické standardy ESG. Nedělá vám to problém při realizaci projektů?

Naše orientace na ekologizaci je jednoznačná. Budujeme fotovoltaické elektrárny na střechách retail parků, instalujeme dobíjecí stanice na elektroauta, děláme energetický audit. Cílem jsou mezinárodní zelené certifikace. Ale neděláme to jen kvůli certifikátům. Chceme našim nájemcům dát něco navíc, chceme, aby byl jejich provoz náklady na osvětlení a vytápění zasažen co nejméně.

Není tajemství, že DRFG k financování využívá dluhopisy. Zaznívá, že splácíte dluhopisy z dluhopisů. V jednom z minulých rozhovorů jste to i potvrdil. Je tomu tak?

Když to řeknete takto, může to znít senzačně, ale ve skutečnosti nahrazujeme starý dluh novým – podotýkám, že vždy levnějším a delším. Dělají to všichni a je to jednoznačně pozitivní a není důvod, aby se to u nás dělalo jinak. Vrátili jsme dluhopisy za více než 2,7 miliardy korun a nikdy jsme nebyli po splatnosti ani den. Jako první jsme ve větší míře využili potenciál korporátních dluhopisů a mnozí náš koncept posléze zkopírovali. Získali jsme tehdy cenný náskok, ale dnes se musíme posunout dál. Máme nové produkty spojené hlavně s fondovým byznysem.

Nebojíte se vysokého zadlužení?

Zásadní změna ve strategii DRFG je právě v tom, že se zastavuje růst našeho dluhu. Tvorba zisku a posilování vlastního kapitálu má za následek vylepšování poměru vlastních a cizích zdrojů. Některé námi dříve vydané emise dluhopisů budou i dříve splaceny. Naše strategie je v následujících pěti letech dluh snižovat.

V neposlední řadě se věnujete segmentu telekomunikací. Ten zažívá boom. Jakou roli ve vaší skupině nyní hraje?

Telco divize má ve skupině významné postavení. Zaměřujeme se na investice do telekomunikační infrastruktury v regionu střední, ale i západní Evropy. Nicméně po dvou třech letech expanze bude letošek rokem určité stabilizace. Musíme z akvizic vytěžit maximum a připravit se na další expanzi. Chceme dosahovat růstu tržeb organicky, ruku v ruce s růstem zisku, a to na všech trzích, kde působíme.

Vnímáte telekomunikace jako kritickou infrastrukturu i v kontextu covidu-19 a války na Ukrajině?

Určitě. Loni jsme dokončili nejmodernější optickou „dálnici“ vedoucí přes celé Slovensko. Nyní se ji chystáme prodat. Transakci řídí KPMG a do výběrového řízení se přihlásili významní hráči v sektoru telco. To jen dokládá, jakou vidí trh budoucnost v telekomunikacích.

Prozradíte výši transakce?

Očekáváme příjem ve vyšších stovkách milionů korun.

Peter Hlaváč

• Generální ředitel skupiny DRFG od května 2020.
• V minulosti působil jako ekonomický ředitel Dopravního podniku hl. města Prahy.
• Prošel řadou vedoucích pozic obchodního a ekonomického charakteru, především pak v oblasti papírenského průmyslu, kterému se věnoval téměř 20 let.
• Manažerské funkce zastával například ve společnostech Mondi Business Paper SCP, SHP Group či na slovenském trhu v oblasti energetiky u firmy SPP Distribúcia.
• Absolvoval Slovenskou technickou univerzitu v Bratislavě, následně studoval na univerzitě v Paříži.

Přečtěte si také